Wspólne mieszkanie we Francji (colocation): jedna umowa czy osobne, za co odpowiadasz po wyprowadzce i co z kaucją

Wynajmujesz mieszkanie z innymi osobami we Francji i chcesz się wyprowadzić? Wyjaśniamy różnicę między jedną wspólną umową a osobnymi umowami, jak długo odpowiadasz za czynsz współlokatorów przy klauzuli solidarności (6 miesięcy), dlaczego właściciel nie odda ci od razu twojej części kaucji oraz jak działają APL, Visale i ubezpieczenie w kolokacji.

Krótka odpowiedź: to zależy od umowy. Jeśli z innymi osobami podpisaliście jedną wspólną umowę (bail commun) z klauzulą solidarności (clause de solidarité), po wyprowadzce nadal odpowiadasz za cały czynsz i opłaty — także za niezapłaconą część współlokatorów — przez 6 miesięcy od końca okresu wypowiedzenia (préavis). Ten okres kończy się wcześniej, z końcem wypowiedzenia, jeśli w tym czasie na twoje miejsce wejdzie nowa osoba. Przy osobnych umowach (bail individuel) płacisz tylko swoją część do końca wypowiedzenia. Kaucji przy wspólnej umowie właściciel nie oddaje ci od razu — oddaje ją dopiero, gdy wyprowadzą się wszyscy, więc swoją część musisz rozliczyć ze współlokatorami.

Zakres terytorialny

Zasady opisane w poradniku wynikają z francuskiej ustawy o najmie z 6 lipca 1989 r. i dotyczą najmu mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania we Francji metropolitalnej, także na Korsyce i w Alzacji-Mozeli. W gminach objętych limitem czynszu (encadrement des loyers, m.in. w części stref o napiętym rynku) łączny czynsz w kolokacji nie może przekroczyć limitu. Nie opisujemy umów zawartych przed 27 marca 2014 r., dla których obowiązywały inne zasady. Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem tego poradnika.

Czym jest kolokacja

Kolokacja (colocation) to wynajem jednego mieszkania przez kilka osób, dla których jest ono głównym miejscem zamieszkania. Para, która w dniu podpisania umowy jest małżeństwem albo w PACS, nie tworzy kolokacji.

Kolokacja może mieć dwie formy:

	Jedna wspólna umowa (bail commun)	Osobne umowy (bail individuel)
Kto podpisuje	wszyscy lokatorzy i właściciel jedną umowę	każdy lokator swoją umowę z właścicielem
Za jaki czynsz odpowiadasz	z klauzulą solidarności — za cały czynsz i opłaty; bez niej — za swoją część	tylko za swoją część wpisaną w umowę
Co dotyczy ciebie	całe mieszkanie	twój pokój + części wspólne wymienione w umowie
Kaucja	wspólna, zwracana po wyjściu ostatniej osoby	osobna dla każdego, zwracana po twoim wyjściu

Przy osobnych umowach lokatorzy nie są solidarnie odpowiedzialni za czynsz — jeśli współlokator nie płaci, nie płacisz za niego.

Klauzula solidarności — za co odpowiadasz

Jeśli wspólna umowa zawiera klauzulę solidarności, właściciel może zażądać od każdego lokatora (i od jego poręczyciela) zapłaty całego czynszu i opłat, gdy ktoś inny nie zapłaci. Sprawdź w umowie, czy jest taki zapis — zwykle nazywa się clause de solidarité.

Ile trwa odpowiedzialność po wyprowadzce

Sytuacja	Do kiedy odpowiadasz ty i twój poręczyciel
Wspólna umowa z klauzulą solidarności	6 miesięcy po końcu okresu wypowiedzenia — za cały czynsz i opłaty
… i ktoś nowy wchodzi na twoje miejsce w czasie wypowiedzenia	do końca okresu wypowiedzenia
Wspólna umowa bez klauzuli solidarności	za swoją część do końca okresu wypowiedzenia (krócej, jeśli wcześniej wejdzie nowy lokator)
Osobna umowa	za swoją część do końca okresu wypowiedzenia

Właściciel ma 3 lata na dochodzenie niezapłaconego czynszu i opłat.

Przykład: wypowiadasz udział we wspólnej umowie z klauzulą solidarności, okres wypowiedzenia kończy się 31 stycznia, a nikt nie wchodzi na twoje miejsce. Jeśli w kwietniu współlokator przestanie płacić, właściciel może domagać się od ciebie jego części — bo nadal trwa 6-miesięczny okres solidarności (do 31 lipca).

Jak wypowiedzieć swój udział

Możesz odejść bez zgody pozostałych lokatorów: wysyłasz właścicielowi wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczasz je osobiście za pokwitowaniem. Umowa trwa dalej z pozostałymi lokatorami na tych samych warunkach. Długość okresu wypowiedzenia (1 albo 3 miesiące) i sposób jego liczenia opisujemy w poradniku o wypowiedzeniu najmu przez lokatora.

Jeśli wyprowadzacie się wszyscy, możecie wysłać jedno wspólne wypowiedzenie podpisane przez każdego albo osobne wypowiedzenia.

Praktyczna rada: jeśli to możliwe, znajdź osobę, która wejdzie na twoje miejsce jeszcze w czasie twojego wypowiedzenia i zostanie dopisana do umowy — wtedy twoja odpowiedzialność skończy się razem z wypowiedzeniem.

Kaucja (dépôt de garantie) przy wyprowadzce

Przy wspólnej umowie:

właściciel zwraca kaucję dopiero, gdy wyprowadzą się wszyscy lokatorzy i oddadzą klucze, i wypłaca ją jednemu z lokatorów,
osoba, która wyprowadza się wcześniej, nie może żądać od właściciela swojej części — musi rozliczyć się z pozostałymi współlokatorami,
nowa osoba, która wchodzi na twoje miejsce, może się zgodzić oddać ci twoją część kaucji.

Koniec okresu solidarności nie oznacza zwrotu kaucji — to dwie różne sprawy. Najlepiej spisać ze współlokatorami krótką umowę, kto ile wpłacił i kto komu zwraca.

Przy osobnych umowach: każdy lokator może wpłacić własną kaucję i odzyskuje ją po swoim wyjściu, na zwykłych zasadach — zobacz poradnik o zwrocie kaucji.

Wysokość kaucji jest ograniczona: najwyżej 1 miesiąc czynszu bez opłat przy mieszkaniu nieumeblowanym i 2 miesiące przy umeblowanym. Każdy lokator może poprosić Action Logement o zaliczkę na swoją część kaucji (Loca-Pass).

Poręczenie i Visale

Właściciel może wymagać poręczyciela (caution) — osobnego dla każdego lokatora albo jednego dla wszystkich. Poręczyciel odpowiada w tych samych terminach co lokator (patrz tabela wyżej).
Gdy jeden poręczyciel poręcza za kilka osób, dokument poręczenia musi wskazywać konkretnego lokatora — jego wyprowadzka kończy poręczenie.
Zamiast prywatnego poręczyciela możesz skorzystać z bezpłatnej gwarancji Visale: przy wspólnej umowie dla 2 osób jeden lokator może wystąpić o Visale dla obu, a przy osobnych umowach od 3 osób każdy lokator wnioskuje osobno. Więcej: Visale — gwarancja czynszowa.

Dopłaty do czynszu (APL, ALS, ALF)

Każdy lokator składa osobny wniosek do Caf (albo MSA) o dopłatę do swojej części czynszu. Prawo do dopłaty i jej wysokość zależą od twojej sytuacji osobistej.

Mieszkanie musi mieć co najmniej 16 m² dla 2 osób plus 9 m² na każdą kolejną osobę (maksymalnie wymagane 78 m² przy 8 osobach i więcej). Jak złożyć wniosek, opisujemy w poradniku o pierwszym wniosku o APL, ALS lub ALF.

Minimalna wielkość pokoju

Przy wspólnej umowie w mieszkaniu musi być co najmniej jeden pokój o powierzchni 9 m² i wysokości 2,20 m (albo kubaturze 20 m³).
Przy osobnych umowach każdy pokój wynajmowany lokatorowi musi mieć co najmniej 9 m² i 20 m³ — bez wliczania części wspólnych.

Lokalne przepisy sanitarne (règlement sanitaire départemental) mogą być surowsze.

Ubezpieczenie mieszkania

Każdy lokator musi być ubezpieczony co najmniej od ryzyk najemcy (pożar, wybuch, zalanie). Możecie wykupić jedną wspólną polisę z nazwiskami wszystkich lokatorów albo osobne polisy. Co roku przekazujecie właścicielowi zaświadczenie. Właściciel może sam ubezpieczyć lokatorów i doliczyć koszt do czynszu, ale tylko jeśli przewiduje to umowa. Szczegóły: ubezpieczenie mieszkania lokatora.

Co zrobić, jeśli…

…współlokator przestał płacić, a ty już się wyprowadziłeś/wyprowadziłaś

Sprawdź w umowie, czy jest klauzula solidarności, i policz, czy nie minęło już 6 miesięcy od końca twojego wypowiedzenia. Jeśli okres solidarności trwa, właściciel może żądać zapłaty od ciebie; możesz potem domagać się zwrotu od współlokatora, który nie zapłacił.

…nie wiesz, jaką masz umowę

Spójrz na pierwszą stronę: jeśli umowę podpisali wszyscy lokatorzy na jednym dokumencie, to wspólna umowa. Jeśli masz dokument tylko na swoje nazwisko, z opisem swojego pokoju — to umowa indywidualna.

…masz mniej niż 30 lat

Możesz sprawdzić, czy przysługuje ci pomoc Mobili-Jeune od Action Logement (dla osób poniżej 30 lat, przy obu formach kolokacji).

Najważniejsze w skrócie

Wspólna umowa z klauzulą solidarności: odpowiadasz za cały czynsz 6 miesięcy po końcu wypowiedzenia, chyba że ktoś zajmie twoje miejsce w czasie wypowiedzenia.
Osobne umowy: płacisz tylko swoją część, bez solidarności.
Kaucja przy wspólnej umowie wraca dopiero po wyjściu wszystkich — swoją część rozliczasz ze współlokatorami.
APL każdy wnioskuje osobno; minimum 16 m² dla 2 osób + 9 m² na każdą kolejną.
Każdy musi mieć ubezpieczenie mieszkania (wspólne albo osobne).