État des lieux we Francji: protokół stanu mieszkania przy wprowadzce i wyprowadzce

Krótka odpowiedź: état des lieux to pisemny protokół stanu mieszkania, sporządzany dwa razy — przy odbiorze kluczy (état des lieux d'entrée) i przy ich oddaniu (état des lieux de sortie). Porównanie obu protokołów decyduje, czy właściciel może potrącić coś z kaucji. Jeśli robicie go razem z właścicielem — jest bezpłatny. Protokół wejściowy możesz uzupełnić w ciągu 10 dni (ogrzewanie — w pierwszym miesiącu sezonu grzewczego). Gdy jedna strona się nie stawia albo odmawia podpisu, protokół sporządza komornik (commissaire de justice), a koszt dzielicie po połowie.

Zakres terytorialny

Zasady dotyczą najmu mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania w całej Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce i w Alzacji-Mozeli. Departamenty zamorskie (inne stawki komornicze) są poza zakresem tego poradnika.

Co musi zawierać protokół

Protokół robi się na piśmie — na papierze albo elektronicznie — przy dobrym oświetleniu. Może to być jeden dokument z kolumnami „przy wejściu” i „przy wyjściu” albo dwa dokumenty o podobnym układzie. Każdy najemca podpisujący umowę dostaje swój egzemplarz (do ręki albo e-mailem).

Obowiązkowe elementy:

• rodzaj protokołu (wejście/wyjście) i data;
• adres mieszkania;
• dane najemcy i właściciela (oraz agencji, jeśli działa w imieniu właściciela);
• odczyty liczników wody i energii;
• klucze — rodzaj i liczba (także do części wspólnych);
• dokładny opis stanu każdego pomieszczenia: podłogi, ściany, sufity, wyposażenie (a w mieszkaniu umeblowanym — każdy mebel);
• podpisy stron;
• przy wyjściu dodatkowo: twój nowy adres, data protokołu wejściowego i zmiany od wprowadzki.

Do protokołu można dołączyć zdjęcia, szkice, uwagi i zastrzeżenia.

Protokół wejściowy: jak się zabezpieczyć

1. Nie spiesz się. Sprawdź każde pomieszczenie, otwórz okna i szafki, włącz światło, wodę i urządzenia.
2. Opisuj konkretnie: zamiast „stan dobry” — „rysa 10 cm na parkiecie przy oknie”, „ślad wilgoci w rogu sufitu w łazience”.
3. Rób zdjęcia z datą i dołącz je do protokołu lub zachowaj u siebie.
4. Wpisz swoje uwagi i zastrzeżenia przed podpisem, jeśli nie zgadzasz się z opisem. Pamiętaj: jeśli to ty odmówisz sporządzenia protokołu wejściowego, zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie.

10 dni na uzupełnienie

Po wprowadzce możesz w ciągu 10 dni poprosić właściciela o uzupełnienie protokołu wejściowego o każdą usterkę, którą zauważysz. Dla ogrzewania termin trwa przez pierwszy miesiąc sezonu grzewczego. Zrób to na piśmie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Jeśli właściciel odmówi, możesz zwrócić się do departamentalnej komisji pojednawczej (commission départementale de conciliation, CDC) — listem poleconym. Komisja jest bezpłatna.

Kto płaci za protokół

Stawki komornika (od marca 2026 r.)

Stawki są urzędowe (rozporządzenie z 25 lutego 2026 r.), z VAT, dla Francji metropolitalnej:

Sumę dzielicie z właścicielem po połowie. Wysokość opłat możesz bezpłatnie sprawdzić w sekretariacie właściwego sądu.

Gdy ktoś się nie stawia albo nie chce podpisać

• Każda ze stron może wezwać komornika (commissaire de justice). Komornik zawiadamia was listem poleconym co najmniej 7 dni wcześniej. Jego protokół (constat locatif) wiąże obie strony.
• Właściciel nie przychodzi na protokół wyjściowy u komornika: możesz oddać klucze listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Uważa się wtedy, że oddałeś mieszkanie w dobrym stanie.
• Najemca nie przychodzi: właściciel musi zwrócić się do sędziego ds. ochrony (juge des contentieux de la protection).

A jeśli protokołu wejściowego w ogóle nie było?

• Z winy właściciela (odmówił): wezwij go na piśmie. Jeśli dalej odmawia, to on musi udowodnić, że mieszkanie było w dobrym stanie, zanim obciąży cię za szkody.
• Z twojej winy albo obie strony zapomniały: zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie. Możesz udowodnić coś przeciwnego, np. zdjęciami wykonanymi przez komornika.

Zużycie a uszkodzenie (vétusté)

• Normalne zużycie z upływem czasu lub zwykłego używania (vétusté), np. starzejąca się farba czy wytarte podłogi, nie może być potrącone z kaucji. Nie musisz oddawać mieszkania „jak nowe”.
• Uszkodzenia wynikające z niewłaściwego używania — według ANIL np. przypalona wykładzina, dziury w ścianach — oraz przywrócenie stanu po pracach, na które właściciel się nie zgodził, są po twojej stronie.
• W umowie najmu możecie uzgodnić tabelę zużycia (grille de vétusté), która pomaga rozstrzygać takie spory.

Protokół wyjściowy a kaucja

Protokół wyjściowy robi się przy oddaniu kluczy, gdy mieszkanie jest już puste. Od tego dnia biegnie termin zwrotu kaucji:

• 1 miesiąc, jeśli protokół wyjściowy zgadza się z wejściowym;
• 2 miesiące, jeśli są różnice — kaucja może być wtedy pomniejszona o udokumentowany koszt napraw.

Za spóźnienie właściciel dopłaca 10% miesięcznego czynszu bez opłat za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki. Pamiętaj, żeby w protokole wyjściowym był twój nowy adres.

Spór o stan mieszkania

1. Spróbuj ugody. Przy sporze do 5 000 € próba polubowna jest obowiązkowa przed sądem: komisja pojednawcza (CDC) albo koncyliator sądowy (conciliateur de justice) — bezpłatnie, lub mediator — płatnie. Przy bail mobilité CDC nie jest wymieniana — zostaje koncyliator lub mediator.
2. Sąd. Sprawę rozpatruje sędzia ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) sądu właściwego dla mieszkania.
3. Termin: 3 lata od powstania sporu.

Bezpłatnie doradzi ci ADIL — departamentalna agencja informacji o mieszkalnictwie.

Co zrobić, jeśli…

…agencja chce, żebyś zapłacił za protokół wyjściowy

Odmów. Przy wyjściu najemca nie płaci za protokół sporządzony przez agencję, a zapis w umowie, który mówi inaczej, jest nieważny.

…po wprowadzce odkryłeś wilgoć albo zepsuty piecyk

Napisz do właściciela w ciągu 10 dni (ogrzewanie — w pierwszym miesiącu sezonu grzewczego) i poproś o dopisanie usterki do protokołu. Zachowaj kopię listu i zdjęcia.

…właściciel obciąża cię za szkody, z którymi się nie zgadzasz

Porównaj oba protokoły i swoje zdjęcia. Właściciel musi udokumentować każde potrącenie (protokoły, zdjęcia, faktury lub kosztorysy), a zwykłe zużycie nie obciąża najemcy. Poproś o dokumenty na piśmie i skorzystaj z ugody przez CDC lub koncyliatora.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady. W konkretnym sporze skorzystaj z porady ADIL albo prawnika.