Zwrot kaucji we Francji (dépôt de garantie): terminy, potrącenia i kara za zwłokę

Krótka odpowiedź: po oddaniu kluczy właściciel ma 1 miesiąc na zwrot kaucji, jeśli protokół zdawczy (état des lieux de sortie) zgadza się z protokołem wejściowym, albo 2 miesiące, jeśli są różnice. Może potrącić tylko kwoty, które udokumentuje (np. fakturą lub kosztorysem), i nie może obciążyć cię za zwykłe zużycie mieszkania. Jeśli spóźni się ze zwrotem, musi dopłacić 10% miesięcznego czynszu bez opłat za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki. Gdy nie oddaje pieniędzy, wyślij wezwanie listem poleconym, a przy kwocie do 5 000 € spróbuj najpierw bezpłatnej ugody.

Zakres terytorialny

Zasady dotyczą najmu mieszkania (pustego lub umeblowanego) w całej Francji metropolitalnej, łącznie z Korsyką i Alzacją-Mozelą. Departamenty zamorskie są poza zakresem tego poradnika.

Ile może wynosić kaucja

Kwota kaucji musi być wpisana w umowie najmu. Właściciel nie może jej podnieść w trakcie najmu ani przy jego przedłużeniu. Przy podpisaniu umowy może żądać tylko czynszu, kaucji i — jeśli działa agencja — dozwolonych opłat agencyjnych. Inne kwoty są zabronione, nawet jeśli umowa je przewiduje.

Kiedy właściciel musi oddać kaucję

Termin liczy się od dnia oddania kluczy — do rąk właściciela (lub agencji) albo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

• 1 miesiąc — gdy protokół wyjściowy jest zgodny z wejściowym;
• 2 miesiące — gdy protokół wyjściowy pokazuje różnice.

Przy oddawaniu kluczy podaj nowy adres i swój numer rachunku (RIB). To ważne: bez nowego adresu nie należy ci się kara za zwłokę.

Co właściciel może potrącić

Kaucja zabezpiecza to, czego nie zrobiłeś jako najemca:

• niezapłacony czynsz lub opłaty;
• drobne naprawy należące do najemcy (réparations locatives), których nie wykonałeś;
• szkody w mieszkaniu.

Każde potrącenie musi wynikać z porównania protokołów i być udokumentowane: protokołami, zdjęciami, protokołem komornika (constat de commissaire de justice), fakturami lub kosztorysami (devis) albo wezwaniem do zapłaty zaległości. Możesz zakwestionować potrącenie, jeśli nie jest uzasadnione.

Zwykłe zużycie z upływem czasu (vétusté) — np. wyblakła farba po kilku latach — nie obciąża najemcy.

Mieszkanie w budynku wspólnoty (copropriété)

Jeśli mieszkanie jest w budynku zarządzanym przez wspólnotę, właściciel może zatrzymać zaliczkę do 20% kaucji na rozliczenie opłat. Musi ją uzasadnić. Resztę oddaje w ciągu miesiąca od zatwierdzenia rocznego rozliczenia budynku — chyba że umówicie się na rozliczenie od razu.

Kara za spóźniony zwrot

Jeśli właściciel nie odda kaucji w terminie, kwota do zwrotu rośnie o 10% miesięcznego czynszu bez opłat za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki.

Przykład z Service Public: kaucja 90 €, czynsz bez opłat 120 €, 5 miesięcy spóźnienia. Kara to 12 € miesięcznie, razem 60 €. Właściciel jest winien 150 €.

Kara nie przysługuje, jeśli spóźnienie wynika z tego, że nie podałeś nowego adresu.

Protokół zdawczy: dlaczego jest tak ważny

• Protokół wejściowy nie został sporządzony z winy właściciela: wezwij go na piśmie do jego sporządzenia. Jeśli dalej odmawia, to on musi udowodnić, że mieszkanie było w dobrym stanie, zanim obciąży cię za szkody.
• Protokół wejściowy nie został sporządzony z twojej winy albo obie strony o nim zapomniały: zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie. Możesz udowodnić coś przeciwnego, np. protokołem komornika.
• Nie da się zrobić protokołu wyjściowego polubownie (ktoś się nie stawia albo odmawia podpisu): protokół sporządza komornik (commissaire de justice), a koszt dzielicie po połowie. Komornik musi was wezwać listem poleconym co najmniej 7 dni wcześniej.
• Właściciel nie stawia się na protokół wyjściowy wyznaczony przez komornika (commissaire de justice): możesz oddać klucze listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Bez protokołu wyjściowego uważa się, że oddałeś mieszkanie w dobrym stanie.

Nie potrącaj kaucji z ostatniego czynszu

Ostatni czynsz i opłaty musisz zapłacić w całości. „Rozliczenie się kaucją” jest nielegalne. Właściciel może wtedy:

• odmówić wydania pokwitowania czynszu (quittance) — a jest ono potrzebne np. do dopłaty do czynszu;
• zablokować pieniądze na twoim koncie (saisie conservatoire) bez wyroku sądu;
• pozwać cię o zaległy czynsz i odszkodowanie.

Co zrobić, gdy właściciel nie oddaje kaucji

1. Sprawdź termin. Policz 1 lub 2 miesiące od dnia oddania kluczy.

2. Wyślij wezwanie do zapłaty (mise en demeure) listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Service Public udostępnia gotowy wzór listu (model R16638). Podaj kwotę kaucji, datę oddania kluczy i karę za zwłokę.

3. Spróbuj ugody — przy kwocie do 5 000 € to obowiązek przed pójściem do sądu. Masz trzy możliwości:

   • koncyliator sądowy (conciliateur de justice) — bezpłatnie;
   • departamentalna komisja pojednawcza (commission départementale de conciliation) — bezpłatnie;
   • mediator (médiateur) — płatnie.

   Powyżej 5 000 € możesz od razu iść do sądu, choć ugoda nadal jest możliwa.

4. Pozew do sądu. Właściwy jest sędzia ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) sądu, w którego okręgu leży mieszkanie. Od 1 marca 2026 r. przy wniesieniu sprawy płacisz 50 € (elektroniczny znaczek skarbowy, timbre fiscal, kupowany online); nie płacisz, jeśli masz pomoc prawną z urzędu (aide juridictionnelle) albo składasz wniosek o nakaz zapłaty (injonction de payer).

5. Pilnuj terminu: 3 lata od dnia, w którym kaucja powinna była zostać zwrócona.

Bezpłatnie doradzi ci ADIL — departamentalna agencja informacji o mieszkalnictwie.

Co zrobić, jeśli…

…mieszkanie sprzedano w trakcie najmu

Kaucję zwraca nowy właściciel. Podobnie przy zmianie agencji — kaucję oddaje nowa agencja.

…właściciel potrącił „za malowanie” po kilku latach najmu

Zapytaj o fakturę lub kosztorys i porównaj protokoły. Jeśli chodzi o zwykłe zużycie (vétusté), potrącenie jest nieuzasadnione — napisz o tym w wezwaniu.

…potrzebujesz pieniędzy na kaucję do nowego mieszkania

Możesz zapytać o zaliczkę Loca-Pass z Action Logement albo o pomoc z departamentalnego funduszu FSL. Obie formy pomocy mają warunki dochodowe.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady. W sporze z właścicielem skorzystaj z porady ADIL albo prawnika.