Wypowiedzenie najmu przez lokatora we Francji (préavis): 3 miesiące czy 1 miesiąc i jak je wysłać

Krótka odpowiedź: jeśli wynajmujesz mieszkanie nieumeblowane (location vide), okres wypowiedzenia (FR: préavis) wynosi co do zasady 3 miesiące. Przy mieszkaniu umeblowanym (meublé) — 1 miesiąc. Przy nieumeblowanym wystarczy 1 miesiąc, jeśli mieszkanie leży w strefie napiętej (zone tendue) albo jesteś w jednej z sytuacji przewidzianych w ustawie (np. pierwsza praca, utrata pracy, przeniesienie służbowe) — ale musisz to napisać w wypowiedzeniu i dołączyć dowód. Wypowiedzenie wysyłasz listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez komornika albo wręczasz za pokwitowaniem. E-mail nie jest ważny.

Zakres terytorialny

Zasady wynikają z ogólnokrajowej ustawy o najmie z 6 lipca 1989 r. i obowiązują w całej Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce i w Alzacji-Mozeli. Lokalna jest tylko lista gmin w strefach napiętych — sprawdzisz ją w symulatorze (opis niżej). DOM-TOM są poza zakresem poradnika. Poradnik dotyczy najmu mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania; przy kolokacji (colocation) obowiązują dodatkowe, odrębne zasady.

Ile trwa wypowiedzenie

Nie musisz tłumaczyć właścicielowi, dlaczego się wyprowadzasz. Uzasadnienie i dowód są potrzebne tylko wtedy, gdy chcesz skorzystać ze skróconego, miesięcznego terminu.

Kiedy przy mieszkaniu nieumeblowanym wystarczy 1 miesiąc

Strefa napięta (zone tendue)

Jeśli mieszkanie leży w gminie zaliczonej do strefy napiętej, w piśmie podaj adres wynajmowanego mieszkania i zaznacz, że korzystasz ze skróconego terminu na podstawie art. 15 ustawy nr 89-462 z 6 lipca 1989 r. i dekretu nr 2013-392 z 10 maja 2013 r. Bez tej wzmianki obowiązują 3 miesiące.

Czy twoja gmina jest w strefie napiętej, sprawdzisz w symulatorze „zones tendues” na service-public.gouv.fr — zadaje on kolejne pytania i wskazuje twój okres wypowiedzenia.

Sytuacje osobiste (poza strefą napiętą)

1 miesiąc przysługuje też w sytuacjach poniżej. W każdym przypadku opisz sytuację w piśmie i dołącz dowód — inaczej obowiązują 3 miesiące.

• Przydział mieszkania socjalnego — z dowodem przydziału.
• Pobieranie RSA lub AAH — musisz je faktycznie pobierać. Same dochody na tym poziomie nie wystarczą.
• Stan zdrowia, z którym mieszkanie nie jest już do pogodzenia, potwierdzony np. zaświadczeniem lekarskim. Zwykłe zmęczenie, nawet potwierdzone przez lekarza, nie wystarczy.
• Przemoc domowa wobec ciebie lub mieszkającego z tobą dziecka — wypowiedzenie listem poleconym z nakazem ochrony (ordonnance de protection) albo wyrokiem skazującym sprzed mniej niż 6 miesięcy.
• Pierwsza praca — z dowodem (np. datą zgłoszenia do ubezpieczenia). Przekształcenie CDD w CDI co do zasady nie jest pierwszą pracą.
• Utrata pracy — koniec CDD, rupture conventionnelle albo zwolnienie. Utrata pracy musi poprzedzać wypowiedzenie i być z nim blisko w czasie. W sporze rozstrzyga sąd.
• Nowa praca po utracie pracy — oba zdarzenia muszą nastąpić w trakcie tego samego najmu. Jeśli byłeś/byłaś bezrobotny/bezrobotna już przy podpisywaniu umowy, obowiązują 3 miesiące.
• Przeniesienie służbowe (pracownika lub urzędnika) — z dowodem; data przeniesienia musi być bliska dacie wysłania wypowiedzenia. Nie ma wymogu minimalnej odległości.

3 miesiące obowiązują m.in. przy: pracy na własny rachunek, końcu zasiłku dla bezrobotnych, przejściu na emeryturę, zaprzestaniu działalności, rezygnacji z pracy (démission) i porzuceniu pracy.

Mieszkanie w stanie zagrożenia (en péril) lub niezdatne do zamieszkania (insalubre) możesz opuścić bez wypowiedzenia — ale dopiero po zgłoszeniu wad właścicielowi i podjęciu kroków, by zmusić go do napraw.

Jak wysłać wypowiedzenie, żeby było ważne

Dopuszczalne są tylko te formy:

• list polecony za potwierdzeniem odbioru (lettre recommandée avec accusé de réception, LRAR);
• akt komornika (commissaire de justice, dawniej huissier);
• wręczenie osobiste za pokwitowaniem (podpis właściciela na kopii lub w rejestrze);
• elektroniczny list polecony (lettre recommandée électronique, LRE) — ale tylko jeśli właściciel będący osobą prywatną wcześniej się na to zgodził. Najpierw wyślij e-mail z prośbą o zgodę; ma 15 dni na akceptację lub odmowę.

Zwykły e-mail nie jest ważnym wypowiedzeniem — nawet jeśli właściciel odpisze, że go przyjmuje.

Co napisać

• Swoje dane i adres wynajmowanego mieszkania.
• Że wypowiadasz umowę najmu, i planowaną datę wyprowadzki (po upływie okresu wypowiedzenia, chyba że właściciel zgodzi się na inną).
• Przy skróconym terminie: podstawę (strefa napięta albo konkretna sytuacja) i — przy sytuacji osobistej — załącz dowód.

Service Public udostępnia wzór takiego pisma. Po wysłaniu wypowiedzenia nie możesz go wycofać bez zgody właściciela.

Od kiedy liczy się termin

• List polecony — od dnia, w którym właściciel go odbierze. Jeśli nie odbierze listu i wróci on do ciebie, wypowiedzenie nie jest ważne — trzeba je ponowić inną drogą (np. przez komornika). Późny odbiór przesuwa koniec terminu.
• Komornik — od dnia doręczenia (np. pozostawienia w skrzynce).
• Wręczenie osobiste — od dnia wręczenia za pokwitowaniem.

Przykłady z Service Public:

• 1 miesiąc od 5 września kończy się 5 października o północy;
• 3 miesiące od 5 września kończą się 5 grudnia o północy;
• jeśli w miesiącu końcowym nie ma takiego dnia, termin kończy się ostatniego dnia miesiąca (np. 1 miesiąc od 30 stycznia kończy się 28 lutego, a w roku przestępnym 29 lutego).

Weekendy i święta wliczają się do terminu.

Czynsz w okresie wypowiedzenia

• Płacisz czynsz i opłaty (charges) za cały okres wypowiedzenia — nawet jeśli wyprowadzisz się wcześniej.
• Wyjątek: jeśli właściciel podpisze umowę z nowym lokatorem, który wprowadzi się przed końcem twojego wypowiedzenia, przestajesz płacić od jego wprowadzenia.
• Za ostatni, niepełny miesiąc płacisz proporcjonalnie do liczby dni (np. 5/30, gdy termin kończy się 5. dnia 30-dniowego miesiąca).
• Opłaty płacisz zaliczkowo, więc ostateczne rozliczenie nastąpi przy rocznym rozliczeniu kosztów.
• Nie możesz potrącić kaucji z ostatniego czynszu.
• Właściciel może dochodzić niezapłaconego czynszu przez 3 lata.

Co zrobić, jeśli…

…znalazłeś/znalazłaś nowe mieszkanie i chcesz wyjechać wcześniej

Zapytaj właściciela, czy zgodzi się na krótszy termin albo czy szybko znajdzie nowego lokatora. Ustalenia zapisz na piśmie. Bez jego zgody czynsz należy się do końca wypowiedzenia.

…właściciel twierdzi, że należą mu się 3 miesiące, a ty uważasz, że 1

Sprawdź, czy w piśmie była wzmianka o strefie napiętej albo opis sytuacji z dowodem. Jeśli tak, przedstaw mu podstawę prawną (art. 15 ustawy z 6.07.1989). Spór może rozstrzygnąć sąd (juge des contentieux de la protection). Bezpłatnych porad w sprawach najmu udziela lokalna ADIL.

…list polecony wrócił nieodebrany

Wypowiedzenie nie zaczęło biec. Wyślij je ponownie przez komornika albo wręcz osobiście za pokwitowaniem — termin policzysz od nowej daty doręczenia.

…wynajmujesz z kimś mieszkanie (kolokacja, para)

Przy kolokacji obowiązują dodatkowe zasady — np. przy wspólnej umowie najmu współlokator, który się wyprowadza, nie odzyskuje od razu swojej części kaucji. Sprawdź swoją umowę i zasady kolokacji na service-public.gouv.fr, zanim wyślesz wypowiedzenie.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady najmu mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania. Szczegóły twojej sytuacji zależą od umowy i dowodów, które możesz przedstawić.