Pleśń, wilgoć, brak ogrzewania w wynajmowanym mieszkaniu we Francji (logement non décent): co zrobić krok po kroku i co z dopłatą z Caf

Krótka odpowiedź: jeśli w wynajmowanym mieszkaniu jest pleśń, nie działa ogrzewanie, przecieka dach albo są szczury czy pluskwy, mieszkanie może nie spełniać norm mieszkania przyzwoitego (logement décent). Właściciel musi wtedy usunąć wady. Nie przestawaj płacić czynszu na własną rękę — ani w całości, ani w części. Zgłoś problem na piśmie, najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem odbioru, a jeśli przez 2 miesiące po wezwaniu nic się nie zmieni, możesz iść do sądu (juge des contentieux de la protection). Jeśli dostajesz dopłatę do czynszu z Caf, zgłoś sprawę także do Caf: Caf może wstrzymać wypłatę dopłaty właścicielowi nawet na 18 miesięcy, a ty płacisz tylko czynsz pomniejszony o dopłatę.

Zakres terytorialny

Poradnik opisuje zasady dla mieszkań wynajmowanych jako główne miejsce zamieszkania (także w ramach baili mobilité) we Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce. Normy wynikają z przepisów krajowych, ale lokalne przepisy sanitarne departamentu (règlement sanitaire départemental) mogą być surowsze. Sposób zgłaszania problemu do Caf i do służb państwowych różni się między departamentami — szczegóły podaje Caf twojego departamentu. Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem — obowiązują tam częściowo inne kryteria.

Kiedy mieszkanie nie spełnia norm

Mieszkanie jest „przyzwoite” (décent), gdy spełnia kilka grup wymagań.

Powierzchnia

• Co najmniej jeden pokój główny o powierzchni mieszkalnej min. 9 m² i wysokości min. 2,20 m, albo o kubaturze min. 20 m³.
• Przy wspólnym wynajmie z osobnymi umowami (colocation) każdy współlokator musi mieć pokój min. 9 m² i 20 m³ (bez części wspólnych).
• Nie wolno wynajmować lokalu w piwnicy (sous-sol).

Bezpieczeństwo i zdrowie

• Szczelny dach, ściany i stolarka — bez przecieków i podciągania wody.
• Ochrona przed przeciągami (drzwi, okna, ściany).
• Bezpieczne balustrady przy oknach, schodach i balkonach.
• Instalacja elektryczna i gazowa zgodna z przepisami i w dobrym stanie.
• Ogrzewanie i podgrzewanie wody zgodne z przepisami i w dobrym stanie.
• Wentylacja, która wymienia powietrze i usuwa wilgoć.
• Wystarczające światło dzienne w pokojach głównych i okna na zewnątrz.
• Brak materiałów stwarzających wyraźne ryzyko (np. azbest).

Brak szkodników

W mieszkaniu nie może być szkodników (np. szczurów) ani pasożytów (np. pluskiew, karaluchów).

Obowiązkowe wyposażenie

• Ogrzewanie dostosowane do mieszkania, z zasilaniem i odprowadzeniem spalin.
• Woda pitna z odpowiednim ciśnieniem.
• Odpływ ścieków z syfonem (bez cofania się zapachów).
• Kuchnia lub aneks kuchenny z miejscem do gotowania i zlewem z ciepłą i zimną wodą.
• WC oddzielone od kuchni i miejsca posiłków oraz wanna lub prysznic z ciepłą i zimną wodą. W mieszkaniu jednopokojowym WC może być poza mieszkaniem, jeśli jest w tym samym budynku i łatwo dostępne.
• Instalacja elektryczna, która pozwala oświetlić wszystkie pomieszczenia i używać zwykłych urządzeń.

Efektywność energetyczna (DPE)

Wymagana klasa świadectwa energetycznego (diagnostic de performance énergétique, DPE) zależy od daty podpisania, odnowienia albo milczącego przedłużenia umowy najmu:

Mieszkanie objęte zarządzeniem o zagrożeniu bezpieczeństwa lub o niezdatności do zamieszkania (arrêté de mise en sécurité / traitement de l'insalubrité) nie jest przyzwoite.

Krok 1: zgłoś problem właścicielowi na piśmie

1. Zrób zdjęcia wad (pleśń, zacieki, niedziałający grzejnik) i zachowaj daty.
2. Opisz problem właścicielowi albo agencji na piśmie — najlepiej listem poleconym z potwierdzeniem odbioru (lettre recommandée avec accusé de réception). Service Public udostępnia wzór takiego listu. Zachowaj kopię.
3. Płać czynsz dalej w całości. Service Public wyraźnie podkreśla, że lokator nie może przestać płacić czynszu ani jego części.

W części departamentów możesz też zgłosić sytuację na bezpłatnej platformie Signal Logement, żeby uzyskać wsparcie służb państwowych.

Krok 2: zależnie od odpowiedzi właściciela

• Właściciel przyznaje, że są wady: poproś go listem poleconym, żeby na piśmie podał, jakie prace wykona i w jakim terminie.
• Właściciel zaprzecza albo milczy: wyślij mu listem poleconym wezwanie do wykonania prac (mise en demeure).

Jeśli instytucja wypłacająca ci dopłatę mieszkaniową (np. Caf) poinformuje właściciela o obowiązku doprowadzenia mieszkania do norm, takie pismo liczy się jak twoje wezwanie.

Krok 3: po 2 miesiącach — ugoda albo sąd

Jeśli przez 2 miesiące od wezwania nie ma odpowiedzi albo spór trwa, ty (albo właściciel) możesz:

• złożyć sprawę do sędziego ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) w sądzie właściwym dla miejsca położenia mieszkania;
• skorzystać z bezpłatnej próby ugody przed departamentalną komisją pojednawczą (commission départementale de conciliation, CDC) albo u koncyliatora sądowego (conciliateur de justice) — zobacz jak działa conciliateur de justice.

Komisja CDC nie jest obowiązkowa — możesz iść do sądu bez jej opinii.

Opłata 50 € za wszczęcie sprawy: od 1 marca 2026 r. osoba, która wszczyna postępowanie cywilne w pierwszej instancji przed tribunal judiciaire (w jego ramach działa juge des contentieux de la protection), co do zasady płaci 50 € (contribution pour l'aide juridique) — elektronicznym znaczkiem skarbowym kupowanym wyłącznie online, którego potwierdzenie dołącza się do wniosku. Nie płacą jej m.in. osoby z pomocą prawną z urzędu (aide juridictionnelle); pozostałe wyjątki wymienia Service Public. Jeśli potwierdzenia brakuje, sąd daje miesiąc na uzupełnienie, a potem uznaje wniosek za niedopuszczalny. Przed złożeniem sprawy zapytaj w sekretariacie sądu (greffe), czy opłata dotyczy twojej sprawy.

Co może nakazać sąd

Jeśli sąd uzna, że mieszkanie nie spełnia norm, może:

• wskazać prace do wykonania i termin;
• obniżyć czynsz;
• zawiesić płacenie czynszu (z obowiązkiem wpłaty do depozytu w Caisse des dépôts et consignations albo bez niego) i zawiesić bieg umowy najmu do zakończenia prac.

Wyjątki dotyczą efektywności energetycznej: przy umowach od 2025 r. sąd nie nakaże prac, jeśli właściciel udokumentuje np. ryzyko uszkodzenia budynku (opinia architekta) albo odmowę urzędu ds. urbanistyki lub zabytków na zmiany elewacji. Przy umowach z lat 2023–2024 w budynku wspólnotowym właściciel może się zwolnić, jeśli wykaże, że mimo starań na zgromadzeniu wspólnoty i prac w swoim lokalu nie mógł osiągnąć wymaganego progu.

Gdy dostajesz dopłatę do czynszu z Caf

Jeśli pobierasz dopłatę mieszkaniową z Caf — zobacz jak działa APL, ALS i ALF — zgłoś problem także do Caf. Procedurę opisaną poniżej podaje strona Caf departamentu Sarthe; w innych departamentach sposób zgłoszenia i operator mogą być inne, ale schemat jest podobny.

1. Najpierw napisz do właściciela (list lub e-mail z potwierdzeniem odbioru) i zachowaj kopię.
2. Zgłoś sprawę, jeśli właściciel nie reaguje — przez Signal Logement albo w sposób, który wskazuje Caf twojego departamentu.
3. Wizyta kontrolna: operator działający na zlecenie Caf umawia się z tobą na oględziny i informuje właściciela.
4. Decyzja: jeśli mieszkanie zostanie uznane za niespełniające norm, Caf wzywa właściciela do wykonania prac w terminie maksymalnie 18 miesięcy.

Przez ten czas:

• Caf zatrzymuje dopłatę (strona Caf wymienia ALSi i ALF) i nie wypłaca jej właścicielowi;
• ty płacisz co miesiąc tylko resztę czynszu: czynsz minus kwota dopłaty;
• właściciel nie może żądać od ciebie zatrzymanej kwoty;
• jeśli właściciel wykona prace i kolejna wizyta potwierdzi, że mieszkanie spełnia normy, zatrzymane kwoty trafiają do niego; jeśli nie — przepadają.

Resztę czynszu płać regularnie przez cały czas trwania procedury.

Mieszkanie niespełniające norm a mieszkanie niezdatne do zamieszkania

Logement non décent to spór między tobą a właścicielem. Poważniejsze sytuacje — mieszkanie zagrażające zdrowiu lub bezpieczeństwu (logement indigne, insalubre) — mogą prowadzić do zarządzenia władz (arrêté). Informacje daje linia Info logement indigne prowadzona przez ADIL: 0 806 706 806 (koszt połączenia lokalnego, 9:00–12:00 i 14:00–17:00).

Co zrobić, jeśli…

…właściciel twierdzi, że pleśń to twoja wina

Spisz, jak wietrzysz i ogrzewasz mieszkanie, i zrób zdjęcia kratek wentylacyjnych. Normy wymagają, żeby wentylacja usuwała wilgoć — to obowiązek właściciela. Spór o przyczynę rozstrzygnie koncyliator, komisja CDC albo sąd. O podziale kosztów drobnych napraw między lokatorem a właścicielem przeczytasz w poradniku o charges locatives i naprawach.

…chcesz po prostu przestać płacić czynsz

Nie rób tego. Obniżyć lub zawiesić czynsz może sąd. Jeśli masz dopłatę z Caf, płacisz resztę czynszu w ramach procedury Caf.

…potrzebujesz pomocy

Bezpłatne informacje daje Allô Service Public (telefonicznie), a o mieszkaniach niezdatnych do zamieszkania — linia Info logement indigne (ADIL). Do ugody możesz poprosić koncyliatora sądowego.

Najważniejsze w skrócie

• Mieszkanie na wynajem musi mieć m.in. pokój min. 9 m² (2,20 m wysokości) lub 20 m³, sprawne ogrzewanie, wentylację usuwającą wilgoć i być wolne od szkodników; od umów z 2025 r. — DPE A–F.
• Zgłoś wady listem poleconym, a gdy właściciel nie reaguje — wyślij wezwanie (mise en demeure).
• Po 2 miesiącach: koncyliator lub komisja CDC (dobrowolnie) albo sąd (od 1.03.2026 r. co do zasady z opłatą 50 €).
• Nie wstrzymuj czynszu sam — obniżyć lub zawiesić go może sąd.
• Z dopłatą z Caf: Caf może zatrzymać ją właścicielowi do 18 miesięcy, a ty płacisz resztę czynszu.