Opłaty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Francji: charges locatives, roczne rozliczenie i kto za co płaci

Krótka odpowiedź: właściciel może przenieść na ciebie tylko opłaty z zamkniętej listy (charges récupérables), np. za windę, wodę, ogrzewanie zbiorowe, sprzątanie części wspólnych czy wywóz śmieci. Jeśli płacisz zaliczki (provisions), właściciel musi je rozliczyć co najmniej raz w roku, a miesiąc wcześniej przesłać ci zestawienie kosztów. Nadpłatę musi oddać. Obie strony mają 3 lata na upomnienie się o pieniądze. Za bieżące utrzymanie i drobne naprawy płacisz ty, a za duże naprawy, zużycie (vétusté) i wady budynku — właściciel.

Zakres terytorialny

Zasady wynikają z francuskiej ustawy o najmie z 6 lipca 1989 r. i obowiązują przy najmie mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania w całej Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce i w Alzacji-Mozeli. W mieszkaniach socjalnych (HLM) listę opłat może uzupełniać porozumienie zbiorowe. Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem tego poradnika.

Jakie opłaty może przenieść na ciebie właściciel

Lista jest taka sama dla mieszkań pustych i umeblowanych. Obejmuje m.in.:

• windę — prąd, obsługę, drobny sprzęt i drobne naprawy (ale nie pięcioletni przegląd techniczny);
• wodę i ogrzewanie zbiorowe — wodę dla mieszkańców i części wspólnych, energię, utrzymanie liczników, naprawę przecieków na uszczelkach;
• instalacje indywidualne — ogrzewanie, ciepłą wodę, rozprowadzenie wody w mieszkaniu;
• części wspólne wewnątrz budynku — prąd, środki czystości, koszty personelu sprzątającego;
• tereny zewnętrzne — drogi, parkingi, zieleń, place zabaw;
• podatki i opłaty — m.in. opłatę za wywóz śmieci (taxe/redevance d'enlèvement des ordures ménagères), opłatę kanalizacyjną;
• dozorcę lub gospodarza domu — część wynagrodzenia, na określonych warunkach.

Umowę na prąd w samym mieszkaniu zawierasz zazwyczaj sam/sama.

Zaliczki czy ryczałt

Przy ryczałcie kwota jest wpisana w umowę i nie podlega rozliczeniu — właściciel nie może żądać dopłaty, ale też nie oddaje nadwyżki. Ryczałt nie może być rażąco nieproporcjonalny do opłat poprzedniego lokatora i może być corocznie zmieniany na takich zasadach jak czynsz.

Roczne rozliczenie opłat (régularisation des charges)

• Właściciel porównuje wpłacone zaliczki z rzeczywistymi kosztami — co najmniej raz w roku.
• Miesiąc przed rozliczeniem musi ci przesłać zestawienie według rodzaju kosztów i sposób ich podziału między mieszkania.
• Na twoją prośbę musi przekazać podsumowanie kosztów dotyczących twojego mieszkania.
• Przez 6 miesięcy od wysłania zestawienia musi trzymać dokumenty (faktury, umowy) do wglądu.
• Nadpłata — właściciel musi ją zwrócić. Niedopłata — możesz zostać wezwany/wezwana do dopłaty.

Gdy rozliczenie przychodzi z dużym opóźnieniem

• Właściciel może rozliczyć opłaty z opóźnieniem, ale sąd może odmówić mu dopłaty, jeśli działał nielojalnie (np. latami ignorował twoje prośby o rozliczenie).
• Jeśli rozliczenia nie zrobiono do końca roku kalendarzowego następującego po roku, którego dotyczy, możesz zażądać rozłożenia dopłaty na 12 miesięcy. Prośbę wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Termin 3 lat

Właściciel ma 3 lata na żądanie zaległych opłat. Ten sam termin masz ty, gdy chcesz odzyskać nadpłatę.

Kto płaci za naprawy

Lokator: bieżące utrzymanie i drobne naprawy

Według ANIL do ciebie należą m.in.:

• ściany, sufity, podłogi i wykładziny — bieżące utrzymanie;
• okna, drzwi i okiennice — drobne naprawy;
• instalacja wodna, grzewcza i sanitarna — drobne naprawy i utrzymanie;
• elektryka — gniazdka, włączniki, żarówki;
• prywatny ogród, taras, rynny (w tym udrażnianie odpływów);
• w mieszkaniu umeblowanym — sprzęty wymienione w umowie (np. pralka, okap, lodówka) w zakresie bieżącego utrzymania;
• szkody z niewłaściwego użytkowania — przypalona wykładzina, dziury w ścianach, szkody wyrządzone przez zwierzęta, a także szkody spowodowane przez ciebie lub twoich gości.

Kocioł: jeśli masz indywidualny piec (gazowy, olejowy, na drewno), musisz zlecać jego przegląd raz w roku. Zachowaj zaświadczenie.

Właściciel: duże naprawy, zużycie i wady

• duże naprawy i naprawy konstrukcyjne;
• naprawy wynikające z naturalnego zużycia (vétusté) — np. wymiana zużytej podłogi;
• naprawy wynikające z wad budowlanych (np. wadliwa instalacja elektryczna);
• naprawy spowodowane siłą wyższą (np. zalanie z zewnątrz);
• w mieszkaniu umeblowanym — naprawa lub wymiana zepsutego sprzętu, który dostarczył właściciel.

Właściciel musi zapewnić mieszkanie przyzwoite i w dobrym stanie (logement décent). Przed pracami w twoim mieszkaniu musi cię uprzedzić.

Wskazówka: do umowy najmu musi być dołączona nota informacyjna (notice d'information) o prawach i obowiązkach stron i sposobach rozwiązywania sporów. Sprawdź ją, zanim zaczniesz spór o konkretną naprawę.

Co zrobić, jeśli…

…rozliczenie opłat wydaje ci się zawyżone

1. Poproś właściciela na piśmie o zestawienie kosztów i wgląd w faktury — właściciel musi trzymać je do twojej dyspozycji przez 6 miesięcy od wysłania zestawienia kosztów.
2. Sprawdź, czy rozliczenie nie obejmuje kosztów spoza listy (np. przeglądu windy co 5 lat, dużych remontów).
3. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, skontaktuj się z ADIL swojego departamentu — to bezpłatna porada prawna w sprawach mieszkania. Możesz też bezpłatnie zwrócić się do koncyliatora sądowego (conciliateur de justice).

…nie stać cię na jednorazową dopłatę

Poproś właściciela o rozłożenie dopłaty na raty. Jeśli właściciel nie rozliczył opłat do końca roku kalendarzowego następującego po roku, którego dotyczą, możesz zażądać rozłożenia dopłaty na 12 rat listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

…właściciel nie chce wykonać naprawy, która do niego należy

1. Opisz usterkę i poproś o naprawę na piśmie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dołącz zdjęcia.
2. Nie wstrzymuj samowolnie płacenia czynszu — to może skończyć się sprawą o zaległości.
3. Jeśli po 2 miesiącach nie ma odpowiedzi albo właściciel odmawia, możesz bezpłatnie zwrócić się do departamentalnej komisji pojednawczej (commission départementale de conciliation, CDC) albo do koncyliatora sądowego (conciliateur de justice). Możesz też — bez konieczności przechodzenia przez CDC — skierować sprawę do sędziego ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) w sądzie (tribunal judiciaire), który może nakazać prace, obniżyć czynsz albo zawiesić jego płatność do czasu wykonania prac, a także przyznać odszkodowanie. Od 1 marca 2026 r. przy wszczęciu sprawy w sądzie płacisz 50 € (elektroniczny znaczek skarbowy, timbre fiscal, kupowany online); nie płacisz, jeśli masz pomoc prawną z urzędu (aide juridictionnelle). Jeśli dostajesz dopłatę do czynszu, CAF może przy mieszkaniu niespełniającym norm wstrzymać jej wypłatę właścicielowi. Bezpłatnie doradzi ci ADIL.

…właściciel żąda opłat za coś, co wynika ze zużycia

Naturalne zużycie (vétusté) obciąża właściciela. Powołaj się na to na piśmie i zachowaj protokół stanu mieszkania (état des lieux) z wprowadzenia — to główny dowód stanu lokalu.

Ten poradnik opisuje zasady ogólne. Szczegóły zależą od twojej umowy najmu i rodzaju mieszkania — w razie wątpliwości skorzystaj z bezpłatnej porady ADIL.