Najem umeblowany we Francji: umowa, kaucja i wyposażenie

Poradnik dotyczy najmu umeblowanego jako głównego miejsca zamieszkania najemcy we Francji metropolitalnej z Korsyką. Zwykłą umowę najmu mieszkania umeblowanego (baili meublé) zawiera się na rok, a kaucjai może wynosić najwyżej dwa miesięczne czynsze bez opłat.

Na jak długo zawiera się umowę?

Umowę zawiera się na rok. Jeśli żadna ze stron jej nie wypowie, po upływie roku odnawia się automatycznie na kolejny rok. Gdy najemcą jest student, umowa może trwać 9 miesięcy. Nie odnawia się wtedy automatycznie, lecz kończy się z upływem terminu; dalszy najem wymaga podpisania nowej umowy.

Umowa krótsza niż rok jest możliwa tylko w szczególnych przypadkach. Bail mobilité trwa od 1 do 10 miesięcy, ale mogą go zawrzeć tylko osoby w określonych sytuacjach: w trakcie szkolenia zawodowego, studiów wyższych, nauki zawodu (contrat d’apprentissage), stażu, wolontariatu w ramach service civique, przeniesienia służbowego albo misji tymczasowej w ramach pracy. Przy bail mobilité właściciel nie może żądać kaucji. Zwykły bail meublé może być krótszy niż rok także wtedy, gdy sam wynajmujący ma wygasającą umowę najmu lokalu użytkowego (bail commercial) albo planuje zakończenie działalności; umowa musi wtedy podawać ten powód.

Najemca może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z miesięcznym wypowiedzeniem. Wypowiedzenie składa się listem (lettre de congéi).

Ile kaucji może żądać właściciel?

Kaucja (dépôt de garantie) to suma, którą wpłacasz właścicielowi na pokrycie ewentualnych zniszczeń mieszkania lub mebli. Nie należy jej mylić z poręczeniem (caution): to zobowiązanie osoby trzeciej, że zapłaci właścicielowi to, co jest mu winien najemca w razie zaległości lub szkód.

Kaucja może wynosić najwyżej dwa miesięczne czynsze bez opłat; opłat (charges) nie wlicza się do jej podstawy. Żądanie kaucji w wysokości trzech czynszy przekracza ten limit. Jeśli czynsz płaci się kwartalnie, właściciel nie może żądać kaucji.

Jakie wyposażenie musi być?

Mieszkanie umeblowane wynajmowane jako główne miejsce zamieszkania musi mieć co najmniej:

• posłanie z kołdrą lub kocem;
• rolety albo zasłony w sypialniach;
• płytę grzewczą;
• piekarnik albo mikrofalówkę;
• lodówkę oraz zamrażarkę lub komorę lodówki osiągającą najwyżej −6°C;
• naczynia wystarczające, by mieszkańcy mogli jeść posiłki;
• przybory kuchenne;
• stół i miejsca siedzące;
• półki do przechowywania;
• oświetlenie;
• sprzęt do sprzątania odpowiedni dla lokalu.

Brak któregoś z tych elementów może prowadzić do przekwalifikowania umowy przez sędziego na najem mieszkania pustego.

Co odebrać przy podpisaniu i kluczach?

Umowa musi mieć formę pisemną, w tylu egzemplarzach, ile jest stron, i być zgodna z urzędowym wzorem umowy (modèle de bail réglementaire). Podaje m.in. strony, położenie i opis mieszkania, powierzchnię mieszkalną, datę rozpoczęcia i okres najmu, czynsz, sposób rozliczania opłat oraz kwotę kaucji, jeśli jest przewidziana.

Do umowy dołącza się dokumentację diagnostyczną, w tym ważne świadectwo charakterystyki energetycznej (DPE), oraz notice d’information — informację o prawach i obowiązkach stron oraz sposobach rozwiązywania sporów. Ty przekazujesz właścicielowi zaświadczenie o ubezpieczeniu od ryzyk najmu (assurance des risques locatifs) przy podpisaniu umowy, a potem co roku.

Przy przekazaniu kluczy podpisujecie protokół stanu mieszkania (état des lieuxi) oraz spis i szczegółowy opis stanu mebli (inventaire et état détaillé du mobilier). Oba dokumenty dołącza się do umowy. Za spis mebli nie można pobrać żadnej opłaty poza kosztem sporządzenia état des lieux. Spis mebli pozwala ci żądać sprawnego działania wyposażenia, które przekazano jako sprawne.

Jeśli po wprowadzeniu się zauważysz coś, czego nie ujęto w état des lieux, w ciągu 10 dni możesz poprosić o jego uzupełnienie. Stan ogrzewania możesz uzupełnić w pierwszym miesiącu sezonu grzewczego.

Co zrobić z nieprawidłowością?

Jeśli w umowie brakuje obowiązkowych informacji, możesz poprosić właściciela pisemnie o ich dopisanie; ANIL udostępnia wzór takiego pisma. Bezpłatnych porad udzielają departamentalne biura informacji o mieszkalnictwie (ADIL).

W sporze o umeblowanie lub kaucję możesz — dobrowolnie — zwrócić się do bezpłatnej komisji departamentalnej ds. pojednania (commission départementale de conciliation, CDC) w departamencie, w którym leży mieszkanie. Przy bail mobilité nie można zwrócić się do CDC. Sposób złożenia wniosku zależy od komisji: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (podaje się w nim dane właściciela i najemcy oraz przedmiot sporu i dołącza kopię umowy oraz dokumenty na poparcie sprawy), pocztą na formularzu do wydrukowania ze strony komisji albo przez formularz online na stronie komisji.

Po otrzymaniu kompletnego wniosku komisja wyznacza posiedzenie i zawiadamia strony co najmniej 15 dni wcześniej. Jeśli dojdzie do porozumienia, komisja sporządza dokument pojednania podpisany przez obie strony; przy braku porozumienia wydaje opinię (avis). Dokument przekazuje stronom najpóźniej w ciągu 2 miesięcy od wniesienia sprawy. Po podpisaniu porozumienia nie możesz już wnieść tej sprawy do sądu, ale jeśli druga strona go nie wykonuje, możesz zwrócić się do sędziego o jego wykonanie. Przy braku porozumienia możesz wnieść sprawę do sądu i przedstawić mu opinię komisji.

Także w czasie sporu musisz płacić czynsz i opłaty; tylko sędzia może czasowo wstrzymać wypłatę czynszu (bez opłat) właścicielowi do czasu rozstrzygnięcia sporu.

Przekwalifikowanie na najem pusty nie następuje automatycznie. W sporze o rodzaj umowy sprawę wnosi się pozwem (assignation) do sędziego ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) przy sądzie właściwym dla miejsca położenia mieszkania. Sędzia może przekwalifikować umowę na najem pusty, jeśli brakuje wymaganego wyposażenia. Umowa najmu pustego mieszkania trwa co najmniej 3 lata, gdy właściciel jest osobą prywatną, i co najmniej 6 lat, gdy jest osobą prawną. Wyjątkowo może być krótsza, ale nie krótsza niż rok, jeśli właściciel planuje odzyskać mieszkanie z powodów rodzinnych lub zawodowych; ten powód musi być wpisany w umowę.