Właściciel wypowiada najem we Francji: sprzedaż, zamieszkanie i terminy

Poradnik dotyczy prywatnego najmu mieszkania pustego lub umeblowanego, które jest głównym miejscem zamieszkania najemcy, we Francji metropolitalnej z Korsyką. Inne zasady obowiązują przy baili mobilité, w mieszkaniach socjalnych i w mieszkaniach objętych umową z Anah.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem?

Właściciel może co do zasady wypowiedzieć umowę tylko na dzień jej zakończenia i tylko z jednego z trzech powodów:

• chce sprzedać mieszkanie bez lokatora (congéi pour vendre);
• chce, żeby mieszkanie stało się głównym miejscem zamieszkania jego samego albo jego bliskiego (congé pour reprise);
• ma prawnie uzasadniony i poważny powód (motif légitime et sérieux), np. gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków albo gdy właściciel chce przeprowadzić duży remont mieszkania.

Bliskim w rozumieniu tych przepisów jest małżonek, partner z PACSi, konkubent od co najmniej roku, wstępni i zstępni właściciela oraz zstępni jego małżonka, partnera lub konkubenta.

Przy mieszkaniu pustym wypowiedzenie w celu zamieszkania może dać tylko:

• właściciel będący osobą fizyczną — dla siebie albo bliskiego;
• rodzinna spółka cywilna nieruchomości (SCI familiale), utworzona wyłącznie przez krewnych i powinowatych do 4. stopnia włącznie — gdy w mieszkaniu ma zamieszkać jeden ze wspólników;
• współwłaściciel mieszkania będącego współwłasnością (indivision) — dla siebie albo bliskiego, za uprzednią zgodą pozostałych współwłaścicieli; gdy mieszkanie jest obciążone użytkowaniem (usufruit), wypowiedzenie daje użytkownik (usufruitier).

Ustawa nie definiuje dokładnie, czym jest motif légitime et sérieux. ANIL podaje jako przykłady powtarzające się opóźnienia w płaceniu czynszu, niedbanie o mieszkanie i zakłócanie spokoju sąsiadów. Jeśli zakwestionujesz takie wypowiedzenie w sądzie, to właściciel musi udowodnić, że jego powód jest uzasadniony.

Właściciel może też sprzedać mieszkanie razem z tobą jako najemcą, bez informowania cię i bez wypowiedzenia. Twoja umowa trwa wtedy dalej na tych samych warunkach z nowym właścicielem.

Jakie terminy musi zachować?

Umowa najmu pustego mieszkania może wyjątkowo być krótsza niż 3 lata (albo 6 lat), ale nie krótsza niż rok, jeśli właściciel planuje odzyskać mieszkanie z powodów rodzinnych lub zawodowych, np. z powodu przejścia na emeryturę. Ten powód musi być wpisany w umowę. Najpóźniej 2 miesiące przed końcem umowy właściciel musi potwierdzić ci listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, że to zdarzenie nastąpiło i że odbierze mieszkanie w przewidzianym terminie. Jeśli zdarzenie nie nastąpiło albo właściciel go nie potwierdził, umowa trwa dalej do upływu 3 lat.

Liczy się dzień, w którym faktycznie otrzymasz pismo. Jeśli dotrze za późno, wypowiedzenie jest nieważne. Jeśli dotrze dużo wcześniej, jest ważne, ale okres wypowiedzenia liczy się dopiero od dnia, w którym pismo musiało najpóźniej dotrzeć. Jeśli list polecony nie został ci doręczony, bo nie było cię w domu albo nie odebrałeś go na poczcie, okres wypowiedzenia nie zaczyna biec.

W okresie wypowiedzenia możesz wyprowadzić się wcześniej, ale płacisz czynsz i opłaty do dnia zwrotu kluczy.

Gdy nowy właściciel kupił mieszkanie razem z tobą

Przy mieszkaniu pustym nowego właściciela, który kupił je razem z tobą jako najemcą, obowiązują dodatkowe ograniczenia. Datą zakupu jest dzień podpisania aktu notarialnego (acte authentique).

• Gdy chce sprzedać mieszkanie, a twoja umowa kończy się mniej niż 3 lata po zakupie, może ją wypowiedzieć dopiero na koniec pierwszego odnowienia umowy.
• Gdy chce w nim zamieszkać sam lub z bliskim, a twoja umowa kończy się mniej niż 2 lata po zakupie, może ją wypowiedzieć na koniec umowy, ale wyprowadzić się musisz dopiero 2 lata po zakupie.

Jak właściciel musi doręczyć wypowiedzenie?

Wypowiedzenie musi być skierowane do wszystkich najemców, którzy podpisali umowę, a w niektórych przypadkach także do małżonka lub partnera z PACS najemcy. Musi do ciebie dotrzeć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez komornika (commissaire de justice) albo do rąk własnych za podpisanym pokwitowaniem. Wypowiedzenie wysłane zwykłym e-mailem jest nieważne, nawet jeśli na nie odpowiesz. Ważny jest natomiast elektroniczny list polecony (lettre recommandée électronique), jeśli wcześniej zgodziłeś się na taką formę.

Przy sprzedaży pismo musi podawać powód wypowiedzenia. Przy mieszkaniu pustym musi też zawierać cenę i warunki sprzedaży, dokładny opis mieszkania oraz przepisy o ofercie sprzedaży dla najemcy. Przy zamieszkaniu właściciela lub bliskiego pismo musi podawać powód, nazwisko i adres osoby, która ma zamieszkać, jej pokrewieństwo z właścicielem oraz uzasadnienie, że ten zamiar jest rzeczywisty i poważny.

Przy mieszkaniu pustym właściciel musi dołączyć do wypowiedzenia z powodu sprzedaży lub zamieszkania notice d’information — informację o obowiązkach właściciela oraz o środkach odwoławczych i odszkodowawczych najemcy.

Czy mogę kupić mieszkanie?

Przy mieszkaniu pustym wypowiedzenie z powodu sprzedaży jest jednocześnie ofertą sprzedaży dla ciebie: masz pierwszeństwo przed innymi kupującymi (droit de préemption). Oferta jest ważna przez pierwsze 2 miesiące okresu wypowiedzenia. Przyjmujesz ją listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i informujesz w nim, czy weźmiesz kredyt. Od wysłania odpowiedzi masz 2 miesiące na podpisanie aktu sprzedaży, a jeśli bierzesz kredyt — 4 miesiące.

Pierwszeństwo nie przysługuje, gdy mieszkanie kupuje bliski krewny właściciela (do trzeciego stopnia), żeby mieszkać w nim co najmniej 2 lata po końcu okresu wypowiedzenia. Przy mieszkaniu umeblowanym najemca nie ma prawa pierwokupu.

Kto jest chroniony przed wypowiedzeniem?

Szczególną ochronę ma m.in. najemca, który w dniu końca umowy ma ponad 65 lat albo ma na utrzymaniu osobę, która w tym dniu ma ponad 65 lat i stale z nim mieszka. Warunkiem jest, by dochody z 12 miesięcy przed doręczeniem wypowiedzenia były niższe od urzędowego progu; progi zależą od liczby osób i miejsca położenia mieszkania i podaje je Service Public.

Wtedy właściciel musi w okresie wypowiedzenia zaproponować ci inne mieszkanie na wynajem w pobliżu (w tej samej lub sąsiedniej dzielnicy albo kantonie, a w innych przypadkach w promieniu 5 km), odpowiadające twoim potrzebom i możliwościom. Jeśli tego nie zrobi, umowa odnawia się automatycznie. Ten obowiązek nie dotyczy właściciela będącego osobą fizyczną, który w dniu końca umowy sam ma ponad 65 lat albo którego dochody w dniu doręczenia ci wypowiedzenia są niższe od tego samego progu.

Ta ochrona dotyczy wypowiedzenia z powodu sprzedaży oraz z powodu zamieszkania właściciela lub jego bliskiego. Przy mieszkaniu pustym obejmuje też wypowiedzenie z prawnie uzasadnionego i poważnego powodu, ale tylko wtedy, gdy powód leży po stronie właściciela, np. gdy chce przeprowadzić duży remont mieszkania. Nie chroni cię, gdy powód leży po twojej stronie, np. gdy zakłócasz spokój sąsiadów, płacisz czynsz z powtarzającymi się opóźnieniami albo nie dostarczasz zaświadczenia o ubezpieczeniu mieszkania. Przy mieszkaniu umeblowanym ochrona w ogóle nie dotyczy wypowiedzenia z prawnie uzasadnionego i poważnego powodu.

Jak zakwestionować wypowiedzenie?

Wypowiedzenie możesz zakwestionować m.in. wtedy, gdy jesteś najemcą chronionym albo gdy powód jest fikcyjny. Za wypowiedzenie z fikcyjnego powodu — np. gdy właściciel ustalił bardzo wysoką cenę, żeby zniechęcić kupujących, albo gdy w mieszkaniu nie zamieszkała wskazana osoba, zostało puste lub służy jako drugi dom — właścicielowi grozi grzywna do 6 000 euro, a gdy jest osobą prawną — do 30 000 euro (stan na 26.10.2026 według Service Public). Sąd może też zasądzić od niego odszkodowanie dla ciebie.

Najpierw wyślij właścicielowi list polecony za potwierdzeniem odbioru, w którym jak najdokładniej opiszesz fakty. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, możesz zwrócić się do komisji departamentalnej ds. pojednania (commission départementale de conciliation) lub do koncyliatora sądowego (conciliateur de justice) — bezpłatnie — albo do mediatora, który pobiera opłatę. Gdy spór dotyczy kwoty do 5 000 euro (stan na 26.10.2026 według Service Public), taka próba pojednania jest obowiązkowa, zanim wniesiesz sprawę do sądu.

Jeśli spór trwa dalej, możesz wnieść sprawę do sędziego ds. ochrony (juge des contentieux de la protection) przy sądzie właściwym dla miejsca położenia mieszkania. Adwokat nie jest obowiązkowy. Jeśli twierdzisz, że wypowiedzenie jest fikcyjne, musisz to udowodnić.