Kupno mieszkania we Francji: compromis czy promesse de vente, 10 dni na odstąpienie, wpłata przy podpisie i warunek kredytu

Krótka odpowiedź: przy kupnie mieszkania lub domu we Francji najpierw podpisujesz umowę przedwstępną — promesse de vente (sprzedający rezerwuje nieruchomość dla ciebie, a ty decydujesz, czy kupisz) albo compromis de vente (obie strony są zobowiązane). Jako kupujący prywatny masz 10 dni kalendarzowych na odstąpienie bez podawania powodu — listem poleconym za potwierdzeniem odbioru — i wtedy odzyskujesz wpłacone pieniądze w całości. Przy podpisie zwykle wpłacasz 5–10% ceny, najczęściej na konto notariusza. Jeśli kupujesz na kredyt, umowa musi zawierać warunek uzyskania kredytu (condition suspensive de prêt) — gdy bank odmówi, umowa upada, a pieniądze wracają do ciebie.

Zakres terytorialny

Poradnik dotyczy Francji metropolitalnej z Korsyką. Alzacja-Mozela ma odrębność: według Service Public po prywatnym compromis akt notarialny musi zostać sporządzony najpóźniej w ciągu 6 miesięcy. Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem.

Poradnik nie obejmuje zakupu mieszkania w budowie (VEFA) ani szczególnych zasad dla mieszkań we wspólnocie (copropriété), gdzie bieg terminu może zależeć od otrzymania dokumentów.

Promesse czy compromis — różnica

Według notaires.fr compromis jest w praktyce równoznaczny ze sprzedażą — druga strona może dochodzić jej zawarcia w sądzie.

10 dni na odstąpienie

Według Service Public (strona sprawdzona 10.04.2026) i notaires.fr:

• Kto: kupujący, który nie jest profesjonalistą, przy nieruchomości mieszkalnej.
• Ile: 10 dni kalendarzowych.
• Od kiedy: od dnia następnego po wręczeniu ci umowy za pokwitowaniem albo po pierwszym awizowaniu (première présentation) listu poleconego z umową.
• Jak: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru do sprzedającego. Nie musisz podawać powodu.
• Skutek: odzyskujesz wpłacone kwoty w całości.

Przykład z notaires.fr: list z umową wysłany 10. dnia miesiąca, pierwszy raz awizowany 12. — termin liczysz od 13. i upływa 22. dnia o północy.

Sprzedający co do zasady nie ma prawa odstąpienia — chyba że umowa przewiduje klauzulę odstępnego (clause de dédit).

Jak nadać list polecony, także online: zobacz poradnik List polecony we Francji.

Ile wpłacasz przy podpisie

Przy promesse ważnej dłużej niż 18 miesięcy wpłata co najmniej 5% jest obowiązkowa. Pieniądze wpłacasz zwykle notariuszowi (jako depozyt), a nie bezpośrednio sprzedającemu.

Procenty to praktyka, a nie ustawowa stawka — kwotę ustalacie w umowie.

Warunek uzyskania kredytu

Jeśli kupujesz na kredyt:

• umowa przedwstępna musi to wskazywać i zawierać warunek zawieszający uzyskania kredytu (condition suspensive d'obtention de prêt);
• czas na uzyskanie kredytu to co najmniej 1 miesiąc od podpisania umowy (przy promesse de vente: od podpisania aktu u notariusza albo od rejestracji umowy prywatnej);
• jeśli bank odmówi kredytu, umowa upada, a ty odzyskujesz wpłacone pieniądze w całości.

Zachowaj pisemną odmowę banku — będzie dowodem, że warunek się nie spełnił.

Rejestracja promesse de vente

Według Service Public i notaires.fr promesse unilatérale musi być:

• aktem notarialnym albo
• umową prywatną zarejestrowaną w urzędzie skarbowym (service de la publicité foncière et de l'enregistrement) w ciągu 10 dni od jej przyjęcia przez kupującego; opłata wynosi 125 € (płaci kupujący).

Bez tego promesse jest nieważna. Uwaga: umowa prywatna podpisana elektronicznie nie może zostać zarejestrowana, więc jest nieważna — akt notarialny można podpisać elektronicznie. Przy opcji dłuższej niż 18 miesięcy wymagany jest akt notarialny.

Diagnozy techniczne

Do umowy przedwstępnej dołącza się dokumentację diagnoz (dossier de diagnostic technique). Muszą być ważne w dniu podpisu. Według Service Public:

Diagnozy obowiązują w zależności od wieku budynku i jego położenia — zapytaj notariusza, które dotyczą twojej nieruchomości.

Kto sporządza umowę

• Compromis: strony same, agencja nieruchomości, adwokat albo notariusz (akt notarialny).
• Promesse: notariusz (akt notarialny) albo umowa prywatna, którą trzeba zarejestrować.

Notaires.fr zaleca zlecenie umowy profesjonaliście (notariuszowi lub agentowi), który ma obowiązek informować obie strony. Po umowie przedwstępnej następuje akt notarialny sprzedaży (acte authentique).

Co zrobić, jeśli…

…chcesz się wycofać w ciągu 10 dni

Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru przed upływem terminu. Zachowaj dowód nadania. Wpłacone pieniądze wracają w całości (źródła nie podają terminu zwrotu).

…bank odmówił kredytu

Poinformuj sprzedającego i notariusza, przekaż pisemną odmowę banku. Warunek się nie spełnił — umowa upada, a zaliczka do ciebie wraca.

…chcesz się wycofać po 10 dniach bez ważnego powodu

Liczy się z utratą wpłaty (indemnité d'immobilisation albo dépôt de garantie). Przy compromis sprzedający może też dochodzić zawarcia sprzedaży.

…nie wiesz, ile kosztuje notariusz

Kosztów notarialnych (frais de notaire) nie opisujemy w tym poradniku. W konkretnej sprawie skorzystaj z bezpłatnej porady w lokalnym ADIL (agencja informacji o mieszkalnictwie) albo zapytaj notariusza.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady według Service Public (strona sprawdzona 10.04.2026) i notaires.fr (aktualizacja 19.06.2026). W sprawie indywidualnej skontaktuj się z notariuszem albo ADIL.