Najem mieszkania w Polsce: deklaracja we Francji 4EA lub 4EB

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Francji i bezpośrednio wynajmujesz nieumeblowany lokal w Polsce, ten dochód trzeba uwzględnić w rozliczeniu francuskim, mimo zwolnienia z francuskiego podatku dochodowego od samego najmu. Umowa polsko-francuska pozwala opodatkować najem w Polsce, a Francja uwzględnia go przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów — to zwolnienie z progresją, czyli taux effectif. W kampanii 2026 za dochody 2025 wskazany dochód wpisuje się bezpośrednio na 2042C: 4EA przy régime réel albo 4EB przy micro-foncier. Dla tego konkretnego dochodu nie wypełniasz 2047 ani pola 8TI.

Kogo dotyczą te zasady

Poradnik dotyczy osoby fizycznej z ustaloną rezydencją podatkową we Francji, mieszkającej we Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce. Opis zakłada, że nieruchomość w Polsce należy bezpośrednio do ciebie i jest wynajmowana bez umeblowania, a dochód we Francji należy do kategorii revenus fonciers.

Pola deklaracji odnoszą się wyłącznie do dochodów 2025 deklarowanych w 2026 r. Przy rozliczeniu innego roku trzeba sprawdzić jego instrukcję.

Najpierw ustal rezydencję podatkową

Samo posiadanie mieszkania, polskiego konta lub polskiego obywatelstwa nie rozstrzyga, gdzie masz rezydencję podatkową. Service Public wymienia francuskie kryteria: miejsce życia gospodarstwa domowego (foyer), główny pobyt, główną działalność zawodową i centrum interesów gospodarczych. Zastrzega przy tym, że umowa międzynarodowa może przewidywać inne reguły.

Polski Minister Finansów wskazuje centrum interesów osobistych lub gospodarczych w Polsce albo pobyt w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Nie są to warunki, które trzeba spełnić łącznie. Liczba dni nie jest jednak uniwersalnym sposobem rozstrzygnięcia sytuacji osoby związanej z oboma krajami.

Gdy oba państwa uznają cię za rezydenta, art. 4 umowy przewiduje kolejne kryteria: stałe miejsce zamieszkania, a przy takim miejscu w obu państwach — ściślejsze powiązania osobiste i gospodarcze; następnie zwykły pobyt, obywatelstwo i, gdy wcześniejsze kryteria nie rozstrzygają, porozumienie właściwych organów. Przed zastosowaniem poniższych pól wyjaśnij wątpliwą rezydencję z urzędem lub doradcą znającym oba systemy.

Dlaczego najem z Polski wpływa na francuski podatek

Art. 6 ust. 1 i 3 umowy obejmuje dochód z najmu nieruchomości i wskazuje państwo jej położenia. Dla mieszkania w Polsce jest nim Polska. Francuskie rozliczenie tego dochodu wynika z art. 23 ust. 2 lit. a i c — części dotyczącej Francji.

W opisanej sytuacji dochód jest zwolniony we Francji, lecz urząd uwzględnia go przy wyznaczaniu stawki podatku od dochodów podlegających opodatkowaniu we Francji. Dlatego wykazanie najmu nie oznacza ponownego naliczenia francuskiego PIT od tego samego czynszu, ale może zmienić podatek od twoich pozostałych dochodów.

Nie jest to mechanizm zwrotu całego podatku zapłaconego w Polsce. Właściwa kwota francuskiego podatku zależy od całego rozliczenia gospodarstwa domowego; samo zwolnienie nie oznacza, że informację o najmie można pominąć.

Gdzie wpisać dochód: 2042C zamiast 2047 i 8TI

Aktualna instrukcja 2047-NOT „Revenus 2025”, w części cadre 8, wyłącza zwolnione zagraniczne revenus fonciers uwzględniane przy taux effectif z deklaracji 2047. Szczegółowa strona DGFiP o najmie bez umeblowania potwierdza tę samą ścieżkę:

Nie wpisuj tego samego najmu dodatkowo do 2047 ani 8TI. To szczególna instrukcja dla tego zwolnionego revenus fonciers; inne dochody z Polski mogą wymagać innych formularzy i pól.

Jaką kwotę przygotować

Nie przepisuj automatycznie kwoty z polskiego PIT-28. Francuskie régime réel i micro-foncier mają własne zasady ustalania kwoty; polska forma opodatkowania nie wybiera za ciebie francuskiego reżimu.

W micro-foncier podajesz właściwy przychód brutto, a nie kwotę po samodzielnie zastosowanym abattement. Przy réel trzeba ustalić wynik z przychodów i kosztów dopuszczalnych według francuskich zasad. Jeżeli nie wiesz, czy spełniasz warunki micro-foncier, masz szczególne koszty albo wynik jest stratą, poproś o sprawdzenie service des impôts des particuliers (SIP) lub doradcę przed wypełnieniem pola.

Kwota do francuskiej deklaracji musi być ustalona w euro. Przy wpływach w złotych uzgodnij właściwe przeliczenie; kwota widoczna na polskim zeznaniu nie jest automatycznie gotową kwotą do 4EA lub 4EB.

Przygotuj dokumenty i sprawdź deklarację krok po kroku

Do ustalenia rodzaju i kwoty dochodu przydadzą się:

• umowa najmui i informacje potwierdzające położenie lokalu oraz najem bez umeblowania;
• zestawienie czynszów otrzymanych w 2025 r. i dowody wpływów;
• przy régime réel — dokumenty kosztów, których uwzględnienie sprawdzasz według zasad francuskich;
• polskie rozliczenie i dowody zapłaty podatku, do wyjaśnienia sposobu opodatkowania;
• kopia francuskiej deklaracji 2026 i zawiadomienie o podatku (avis d’impôt), jeżeli już je masz.

To dokumenty do przygotowania i ewentualnego wyjaśnienia sprawy, a nie zamknięta lista obowiązkowych załączników.

1. Potwierdź profil: rezydencja traktatowa we Francji, nieruchomość w Polsce, bezpośredni najem bez umeblowania.
2. Oddziel inne dochody. Nie stosuj pól najmu do emerytury, pensji, odsetek czy działalności.
3. Ustal francuski reżim i kwotę w euro, korzystając z instrukcji za właściwy rok lub odpowiedzi SIP.
4. Sprawdź 2042C: właściwe pole 4EA albo 4EB oraz brak powtórzenia tego samego dochodu w 2047 i 8TI.
5. Zachowaj dokumenty i potwierdzenie korekty, jeżeli poprawiasz wcześniejszy zapis.

Najem pominięty albo wpisany w złe pole?

Dla deklaracji złożonej online oraz deklaracji automatycznej usługa korekty online działa od 29 lipca do 30 listopada 2026 r. włącznie. W swoim espace Finances publiques wybierz „Accédez à la correction en ligne”, popraw dane i zatwierdź korektę. Urząd może poprosić o wyjaśnienia lub dokumenty; zmiana nie oznacza automatycznej akceptacji.

Deklaracji papierowej nie poprawisz tą usługą. Jeśli nie możesz zmienić potrzebnej informacji online albo usługa jest już zamknięta, skontaktuj się z urzędem przez messagerie sécurisée i właściwą procedurę reklamacji. Pełne kroki i ograniczenia opisuje poradnik Korekta deklaracji podatkowej i reklamacja we Francji.

Co zrobić w innych sytuacjach

Lokal jest umeblowany

DGFiP kwalifikuje najem umeblowany do bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Nie stosuj do niego automatycznie tabeli 4EA/4EB z tego poradnika.

Dopiero ustalasz rezydencję lub składasz pierwszą deklarację

Przekaż SIP informacje o miejscu życia, pobycie, pracy i powiązaniach z Polską. Najpierw wyjaśnij rezydencję oraz rok i okres objęty rozliczeniem; dopiero potem kwalifikuj dochody i wybieraj rubryki.

Czynsz wpływa na polskie konto

Rozliczenie dochodu i zgłoszenie rachunku są odrębnymi sprawami. Sprawdź osobny poradnik Polskie konto a francuski fiskus — formularz 3916.

Masz stratę, udział w spółce lub inne dochody z Polski

Takie przypadki wymagają odrębnej kwalifikacji. Opisana ścieżka nie rozstrzyga rozliczeń przez SCI/SCPI, szczegółowych strat i odliczeń, składek społecznych ani podatku od majątku nieruchomego (IFI). W pytaniu do SIP podaj rok dochodu, kraj położenia nieruchomości, sposób jej posiadania, rodzaj najmu i to, czego konkretnie nie potrafisz ustalić.