Kredyt hipoteczny we Francji: limit 35%, oferta i 10 dni namysłu

Poradnik dotyczy kredytu na zakup lub budowę mieszkania we Francji (crédit immobilier). Zasady oferty i okresu namysłu wynikają z francuskiego kodeksu konsumenckiego (Code de la consommation) i obowiązują wszystkie banki. Bank przed złożeniem oferty ocenia twoje dochody, oszczędności, wydatki i długi.

Ile może wynosić rata?

Zasadniczy limit to 35% miesięcznego dochodu (stan na 26.10.2026 według Service Public): tyle mogą wynieść łącznie wszystkie raty twoich kredytów wraz z ubezpieczeniem kredytu. Bank musi sprawdzić, że ten wskaźnik zadłużenia (taux d'endettement) nie przekracza 35%. Service Public podaje jako podstawę tego limitu decyzję Wysokiej Rady Stabilności Finansowej (Haut conseil de stabilité financière, HCSF) z 29 września 2021 r. Swój wskaźnik oszacujesz kalkulatorem zadłużenia (calculateur d'endettement) na Service Public.

Licząc dochody, oceniaj je dokładnie, bez zawyżania — radzi ANIL. Nie wliczaj świadczeń rodzinnych, bo nie służą do spłaty kredytu.

Okres kredytu zwykle nie przekracza 25 lat. Okres zależy od kwoty kredytu, twojego wieku, możliwości spłaty i sytuacji zawodowej. Im dłuższy okres, tym wolniej spłacasz kapitał i tym więcej płacisz odsetek. Oferta może przewidywać odroczenie spłaty kapitału (différé d'amortissement).

Jak przygotować i złożyć wniosek?

Policz łączny koszt zakupu: cenę mieszkania lub budowy, koszt zabezpieczenia kredytu (hipoteka albo poręczenie bankowe), koszty notarialne (frais de notaire), opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego i ubezpieczenia, ewentualne koszty otwarcia nowego konta, wynagrodzenie pośrednika kredytowego i agenta nieruchomości. Ustal, ile oszczędności przeznaczysz na wkład własny (apport personnel).

Po zakupie dojdą stałe wydatki: podatki od nieruchomości, ogrzewanie, opłaty wspólnoty mieszkaniowej (charges de copropriété) i utrzymanie mieszkania. Departamentalna agencja informacji o mieszkalnictwie (Agence départementale pour l'information sur le logement, ADIL) bezpłatnie przygotuje diagnozę finansową lub plan finansowania zakupu.

Przed złożeniem oferty bank sprawdza twoją sytuację finansową (dochody, oszczędności, wydatki, długi) oraz krajowy rejestr zaległości w spłacie kredytów (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, FICP).

Co porównać w ofertach?

Możesz złożyć wniosek w kilku bankach i porównać ich oferty. Najpóźniej razem z ofertą bank musi ci bezpłatnie przekazać europejski standardowy formularz informacyjny (FISE), który ułatwia porównanie ofert. Porównuj TAEG (rzeczywistą roczną stopę oprocentowania), a nie samo oprocentowanie: TAEG obejmuje odsetki, opłaty, koszt ubezpieczenia i zabezpieczenia. Oferty porównasz w ten sposób tylko przy tej samej kwocie kredytu. Koszt różnych ubezpieczeń porównasz za pomocą TAEA.

Oferta musi m.in. wskazywać wymagane zabezpieczenie i datę udostępnienia środków. Przy stałym oprocentowaniu zawiera harmonogram spłat z podziałem na kapitał i odsetki, a przy zmiennym — warunki zmiany oprocentowania i symulację jej wpływu na raty, okres i całkowity koszt kredytu. Sprawdź też kary za wcześniejszą spłatę.

Bank może wymagać ubezpieczenia kredytu i określić, jakie ryzyka ma obejmować, ale nie może narzucić ci ubezpieczyciela. Jeśli wybierzesz innego ubezpieczyciela, bank nie może z tego powodu zmienić oprocentowania z oferty. Zmiana istniejącej polisy ma odrębną procedurę.

Bank nie może narzucić ci przelewania pensji na konto u siebie ani karać cię za wybór innego banku. Może to zaproponować w zamian za korzyść (np. niższe opłaty). Jeśli oferta zależy od takiego warunku, musi podawać okres przelewania pensji (najwyżej 10 lat), korzyść oraz koszty otwarcia i prowadzenia konta, które wlicza się do TAEG. Klauzule umowy możesz bezpłatnie omówić z ADIL.

Kiedy można przyjąć ofertę?

Bank wysyła ofertę bezpłatnie i musi utrzymać jej warunki co najmniej 30 dni kalendarzowych od jej otrzymania. Przed przyjęciem obowiązuje 10 dni kalendarzowych namysłu, których nie można skrócić. Liczą się od dnia następującego po otrzymaniu oferty, więc przyjąć ją możesz najwcześniej 11. dnia. Przykład: ofertę otrzymaną 1 lutego możesz przyjąć od 12 lutego.

Ofertę przyjmujesz, odsyłając ją podpisaną i opatrzoną datą. Datę przyjęcia można potwierdzić także inaczej niż pocztą, np. e-mailem. Jeśli ofertę odrzucisz, ani bank, ani pośrednik nie może pobrać od ciebie opłaty za rozpatrzenie wniosku.

Co po przyjęciu albo odmowie?

Przed upływem okresu namysłu bank nie może wypłacić żadnych środków. Przy zakupie z udziałem notariusza środki są zwykle wypłacane w dniu podpisania aktu notarialnego, a przy budowie — etapami, według harmonogramu prac.

Jeśli zakup, na który wziąłeś kredyt, nie dojdzie do skutku w ciągu 4 miesięcy od przyjęcia oferty, umowa kredytu może zostać rozwiązana. Zwracasz wtedy ewentualnie wypłacone kwoty, a bank może pobrać tylko ograniczoną opłatę za rozpatrzenie wniosku.

Jeśli bank odmówi, możesz złożyć wniosek w innym banku — możesz zwracać się do kilku banków i porównywać ich propozycje. O warunku uzyskania kredytu w umowie zakupu piszemy w poradniku o umowie przedwstępnej.