Frais de notaire we Francji: z czego się składają i ile kosztują przy zakupie mieszkania

Poradnik dotyczy zakupu mieszkania we Francji metropolitalnej, łącznie z Korsyką. W departamentach i regionach zamorskich wynagrodzenie notariusza liczy się według innych stawek.

Co obejmują opłaty?

Koszty nabycia (frais d’acquisition), które kupujący płaci oprócz ceny, potocznie nazywa się „frais de notaire”. Tylko część z nich to wynagrodzenie notariusza. Notariusz pobiera przede wszystkim podatki i opłaty dla państwa i samorządów:

• opłaty rejestracyjne (droits d’enregistrement) albo VAT — zależnie od rodzaju transakcji i sprzedawcy;
• podatek od wpisu do rejestru nieruchomości (taxe de publicité foncière), którego wysokość zależy od położenia nieruchomości;
• składkę na rzecz bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami (contribution de sécurité immobilière, CSI).

Do tego dochodzą wynagrodzenie notariusza (emolumenty proporcjonalne do ceny oraz stałe emolumenty za formalności) i wydatki, które notariusz pokrywa za ciebie (débours), np. wypis z rejestru, dokument urbanistyczny, wypis z katastru, geometra.

Nowe czy używane mieszkanie?

Zakup mieszkania od dewelopera, w tym w budowie (vente en l’état futur d’achèvement), podlega VAT. Oprócz VAT płacisz opłatę departamentalną, frais d’assiette et de recouvrement i CSI. Jeśli jednak nowe mieszkanie sprzedaje osoba prywatna, transakcja nie podlega VAT, tylko zwykłym opłatom rejestracyjnym.

Przy zakupie używanego mieszkania płacisz opłaty rejestracyjne: departamentalną (jej stawkę ustala departament), dodatkowy podatek na rzecz gminy (taxe additionnelle communale), frais d’assiette et de recouvrement oraz CSI. Wynagrodzenie notariusza liczy się tak samo w obu przypadkach — według ceny.

Dlaczego departament ma znaczenie?

Rada departamentu może podnieść swoją stawkę ponad 4,5%, ale najwyżej do 5% — dotyczy to aktów zawartych między 1 kwietnia 2025 a 31 marca 2028 r. (stan na 26.10.2026 według BOFiP). Stawki obowiązujące w poszczególnych departamentach publikuje administracja podatkowa na impots.gouv.fr.

Podwyżka nie dotyczy kupującego, który kupuje pierwszą własność (première propriété) i przeznacza mieszkanie na swoje główne miejsce zamieszkania. Pierwszą własność kupuje osoba fizyczna, która w ciągu dwóch lat przed zakupem nie była właścicielem swojego głównego mieszkania. Głównym miejscem zamieszkania jest mieszkanie, w którym faktycznie i zwykle mieszkasz — co do zasady zajmowane co najmniej 8 miesięcy w roku. Zwolnienie nie zależy od dochodów ani sposobu finansowania.

Warunek pierwszej własności ocenia się tylko na terytorium Francji, więc własne mieszkanie w Polsce nie wyklucza zwolnienia z podwyżki, jeśli kupowane mieszkanie ma być twoim głównym miejscem zamieszkania.

Warunku pierwszej własności nie stosuje się, gdy kupujący albo jedna z osób, dla których to mieszkanie będzie głównym miejscem zamieszkania, spełnia jeden z warunków (stan na 26.10.2026 według BOFiP):

• ma kartę mobilité inclusion z adnotacją „invalidité” albo kartę inwalidzką (carte d’invalidité) wydaną przed 1 stycznia 2017 r.;
• pobiera rentę inwalidzką (pension d’invalidité) 2. lub 3. kategorii;
• pobiera świadczenie przyznane na podstawie art. L. 541-1, L. 541-2 lub L. 541-3 albo art. L. 821-1–L. 821-8 kodeksu zabezpieczenia społecznego (Code de la sécurité sociale);
• padł ofiarą katastrofy, przez którą jego dotychczasowe główne mieszkanie trwale nie nadaje się do zamieszkania.

Przy kilku kupujących:

• przy zakupie we współwłasności (także przez konkubentów, partnerów z PACSi i małżonków z rozdzielnością majątkową) zwolnienie przysługuje każdemu kupującemu, który sam spełnia warunek, w wysokości jego udziału;
• małżonkowie we wspólności majątkowej muszą spełniać warunek oboje; jeśli kupuje tylko jeden z nich z majątku osobistego (z odpowiednią deklaracją w akcie), warunek dotyczy tylko jego.

Ile otrzymuje notariusz?

Emolumenty notariusza przy zakupie nieruchomości są takie same u każdego notariusza. Liczy się je od kolejnych części ceny, bez VAT. Stawki obowiązują od 1 stycznia 2021 r. (stan na 26.10.2026 według Service Public), we Francji metropolitalnej:

Do emolumentów dochodzi 20% VAT. Przy cenie 200 000 euro emolumenty wynoszą 1 995,25 euro bez VAT, czyli 2 394,30 euro z VAT (stan na 26.10.2026 według Service Public) — to tylko wynagrodzenie notariusza, nie całe koszty zakupu.

Jeśli kwota, od której liczy się wynagrodzenie, przekracza 150 000 euro, notariusz może na określonych warunkach udzielić całkowitego lub częściowego rabatu od emolumentów, ale musi go stosować jednakowo wobec wszystkich klientów (stan na 26.10.2026 według Service Public).

Jak zapłacić i rozliczyć?

Poproś notariusza o pisemny, szczegółowy kosztorys (devis) albo wstępne zestawienie kosztów. Symulator ANIL daje tylko orientacyjny wynik, oparty na danych, które wpiszesz.

Koszty kredytu płacisz dodatkowo: opłaty za rozpatrzenie wniosku, ubezpieczenie i zabezpieczenie banku. Zabezpieczenie w formie hipoteki albo privilège de prêteur de deniers (tańszego, bo zwolnionego z taxe de publicité foncière) wymaga aktu notarialnego — zapisu w akcie sprzedaży albo osobnego aktu — którego koszty ponosisz ty.

Na początku sprawy notariusz musi pobrać zaliczkę (provision) na wydatki i nie może zacząć pracy bez jej wpłaty. Przed podpisaniem aktu musisz też wpłacić emolumenty i podatki należne państwu; wcześniej notariusz poda ci ich wysokość w zestawieniu wstępnym. Płatności związane z aktem zakupu nieruchomości powyżej 3 000 euro przechodzą przelewem; próg liczy się od łącznej kwoty, niezależnie od liczby wpłat (stan na 8.10.2021 według Izby Notarialnej w Paryżu).

Po zakończeniu sprawy notariusz musi przekazać ci szczegółowy dokument z kwotami do zapłaty i sporządza ostateczne rozliczenie (compte définitif): zwraca nadpłatę zaliczki albo prosi o dopłatę brakującej kwoty.