Altana, basen, ogrodzenie, nowe okna albo rozbudowa domu we Francji: kiedy zgłoszenie w mairie (déclaration préalable), a kiedy pozwolenie na budowę

Krótka odpowiedź: większość prac przy domu we Francji wymaga zgody gminy przed rozpoczęciem — albo zgłoszenia robót (déclaration préalable, DP), albo pozwolenia na budowę (permis de construire, PC). Zgłoszenie wystarcza przy mniejszych pracach: wymianie lub dodaniu okien, zmianie wyglądu elewacji, małej altanie, basenie niekrytym średniej wielkości czy niewielkiej rozbudowie. Pozwolenie jest potrzebne przy większych budowach — co do zasady powyżej 20 m², a w strefie miejskiej planu miejscowego przy rozbudowie powyżej 40 m². Na odpowiedź w sprawie zgłoszenia mairiei ma zwykle 1 miesiąc, przy pozwoleniu na dom 2 miesiące. Zanim cokolwiek zaczniesz, zapytaj w dziale urbanistyki mairie (service urbanisme), co dokładnie obowiązuje na twojej działce.

Zakres terytorialny

Zasady opisane niżej pochodzą z krajowego kodeksu urbanistycznego (code de l'urbanisme) i obowiązują w całej Francji metropolitalnej, także na Korsyce. Jednak szczegóły zależą od gminy: od miejscowego planu zagospodarowania (plan local d'urbanisme, PLU), od tego, czy działka leży w strefie chronionej (np. w otoczeniu zabytku), oraz od uchwał rady gminy (np. o obowiązku zgłaszania ogrodzeń). W Paryżu wnioski składa się wyłącznie przez internet. Service Public nie wskazuje odrębnych zasad dla Alzacji-Mozeli. Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem tego poradnika.

Zgłoszenie czy pozwolenie — typowe prace

Poniższa tabela to orientacyjne progi z przewodnika urzędu międzygminnego Vienne Condrieu Agglomération (2021), zgodne z kartami Service Public. Sam przewodnik zaznacza, że przed każdym projektem trzeba sprawdzić w mairie, jaki wniosek złożyć.

Według Service Public zgłoszenia wymagają m.in. także: wiaty i pergole, tarasy, zabudowa poddasza, piwnicy lub antresoli, zmiana przeznaczenia budynku, szklarnia, jacuzzi, ocieplenie budynku od zewnątrz oraz montaż zewnętrznej jednostki pompy ciepła lub klimatyzacji. Czy w twoim przypadku wystarczy zgłoszenie, zależy od wielkości prac i od PLU.

Kiedy potrzebny jest architekt

Przy pozwoleniu na budowę musisz skorzystać z architekta, jeśli powierzchnia użytkowa (surface de plancher) budynku przekracza 150 m². Dotyczy to także rozbudowy, po której łączna powierzchnia przekroczy 150 m². Są też inne przypadki, w których architekt jest obowiązkowy — zapytaj w mairie.

Strefa chroniona i zabytki

Jeśli działka leży w otoczeniu zabytku (abords de monuments historiques), w obszarze chronionego dziedzictwa (site patrimonial remarquable) albo w innym terenie chronionym, każda zmiana wymaga zgody architekta zabytków (architecte des Bâtiments de France, ABF), terminy są dłuższe, a do mairie składasz więcej egzemplarzy dokumentów.

Jak sprawdzić zasady na twojej działce

1. Zapytaj w dziale urbanistyki mairie, w jakiej strefie PLU leży działka i czy jest w strefie chronionej.
2. Zapytaj, czy gmina wymaga zgłoszenia ogrodzenia lub odnowienia elewacji.
3. Sprawdź w PLU zasady dotyczące wysokości, odległości od granicy działki, kolorów i materiałów — zgoda gminy zależy od tych przepisów.

Jak złożyć wniosek

Kto składa: właściciel albo osoba przez niego upoważniona, kupujący, firma budowlana z upoważnieniem właściciela, współwłaściciel.

Gdzie i jak:

• przez internet, jeśli gmina to umożliwia,
• na papierze w mairie — osobiście albo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru,
• w Paryżu wyłącznie online (przez gminny portal Basu).

Dokumenty do zgłoszenia (DP) — co najmniej plan sytuacyjny działki, a zależnie od prac: plan zagospodarowania (plan de masse), przekrój terenu, rysunki elewacji i dachu. Na papierze składasz zwykle 2 komplety plus dodatkowe kopie niektórych planów; w strefie chronionej więcej. Lista załączników jest w samym formularzu.

Dokumenty do pozwolenia (PC) na dom — formularz dla domu jednorodzinnego i jego zabudowań (PCMI), plany, opis projektu, wizualizacja w otoczeniu, dwa zdjęcia (z bliska i z daleka) oraz zaświadczenie o zgodności z normą energetyczną RE 2020. Na papierze zwykle 4 komplety plus dodatkowe kopie planów.

Ile czeka się na decyzję

Termin liczy się od złożenia kompletnego wniosku.

• Jeśli czegoś brakuje, mairie ma 1 miesiąc, by cię o tym zawiadomić. Ty masz wtedy 3 miesiące na uzupełnienie — inaczej wniosek uznaje się za odrzucony.
• Jeśli mairie nie odpowie w terminie, zgoda jest co do zasady udzielona milcząco. Możesz poprosić mairie o zaświadczenie, że nie wniesiono sprzeciwu (certificat de non-opposition). W niektórych strefach chronionych brak odpowiedzi oznacza jednak odmowę.
• Burmistrz może wycofać zgodę wydaną niezgodnie z prawem w ciągu 3 miesięcy.

Tablica na działce i odwołania sąsiadów

Po otrzymaniu zgody (albo po upływie terminu) musisz wywiesić na działce prostokątną tablicę o wymiarach większych niż 80 cm, widoczną z drogi, przez cały czas trwania prac. Na tablicy podajesz m.in. swoje dane, numer i datę zgody, rodzaj prac, powierzchnię działki, adres mairie i informację o możliwości odwołania.

Osoby trzecie (np. sąsiedzi) mogą zaskarżyć zgodę do sądu administracyjnego w ciągu 2 miesięcy od pierwszego dnia nieprzerwanego, dwumiesięcznego wywieszenia tablicy. Dlatego tablicę warto wywiesić od razu i udokumentować to (np. zdjęciem z datą).

Ile ważna jest zgoda

• Masz 3 lata na rozpoczęcie prac. Zgoda wygasa także, gdy przerwiesz prace na ponad rok.
• Możesz ją przedłużyć dwa razy o rok, jeśli przepisy urbanistyczne się nie zmieniły. Wniosek składasz najpóźniej 2 miesiące przed końcem ważności; milczenie mairie przez 2 miesiące oznacza zgodę.
• Wyjątki: zgody wydane od 1.01.2021 do 27.05.2022 są ważne 4 lata, a wydane od 28.05.2022 do 28.05.2024 — 5 lat bez możliwości przedłużenia.

Przy pozwoleniu na budowę zgłaszasz w mairie także rozpoczęcie robót (déclaration d'ouverture de chantier, DOC). Service Public wskazuje, że robisz to przed rozpoczęciem prac: poza Paryżem w 3 egzemplarzach, osobiście albo najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, a w Paryżu wyłącznie online.

Po zakończeniu prac składasz w mairie zawiadomienie o zakończeniu i zgodności prac (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, DAACT).

Podatki i opłaty po budowie

Nowa powierzchnia (np. altana, rozbudowa, basen) może oznaczać podatek od zagospodarowania (taxe d'aménagement) i opłatę archeologiczną (redevance d'archéologie préventive). Szczegóły i symulator są na impots.gouv.fr. Przyłączenie do kanalizacji może wiązać się z dodatkową opłatą gminną (Pfac).

Co zrobić, jeśli…

…mairie odmówiła

Możesz złożyć odwołanie do burmistrza (recours gracieux) w ciągu 1 miesiąca od doręczenia decyzji, a w gminie bez PLU — także do prefekta. Niezależnie od tego masz 2 miesiące na skargę do sądu administracyjnego (tribunal administratif). Jeśli odmowa wynika z negatywnej opinii architekta zabytków, najpierw obowiązkowo odwołujesz się do prefekta regionu.

…prace już zostały zrobione bez zgody

Prace wykonane bez wymaganej zgody albo niezgodnie z przepisami urbanistycznymi są naruszeniem kodeksu urbanistycznego. Porozmawiaj z mairie o możliwości złożenia wniosku po fakcie, zanim sprawa trafi dalej. Ten poradnik nie opisuje sankcji.

…kupujesz dom z altaną, basenem lub rozbudową

Zapytaj sprzedającego albo notariusza o zgody na te prace. Więcej o zakupie przeczytasz w poradniku o kupnie mieszkania we Francji.

…zatrudniasz firmę budowlaną

Firma może złożyć wniosek w twoim imieniu, jeśli ją upoważnisz. Zgoda dotyczy jednak twojej działki — sprawdź, czy wniosek został złożony, zanim firma zacznie prace.

Najważniejsze w skrócie

• Mniejsze prace → zgłoszenie (déclaration préalable); większe (zwykle >20 m², w strefie U >40 m²) → pozwolenie (permis de construire).
• Progi i dodatkowe obowiązki zależą od PLU i strefy chronionej — zawsze zapytaj w mairie.
• Decyzja: 1 miesiąc (DP), 2 miesiące (PC na dom); brak odpowiedzi zwykle oznacza zgodę.
• Tablica na działce przez cały czas prac; sąsiedzi mają 2 miesiące na odwołanie.
• Zgoda ważna 3 lata, z możliwością dwukrotnego przedłużenia o rok.