# Zwrot kaucji we Francji (dépôt de garantie): terminy, potrącenia i kara za zwłokę

- Adres: https://popolsku.fr/baza-wiedzy/zwrot-kaucji-depot-de-garantie-francja/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Francja
- Dział: Dom i mieszkanie › Najem i prawa lokatora › Kaucja, poręczenie i Visale
- Stan informacji na dzień: 12.10.2026
- Zweryfikowano: 12.10.2026
- Ostatnia zmiana: 12.10.2026
- Źródła:
  - [Service Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (F31269), vérifié le 09.06.2026](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31269)
  - [INC — Le dépôt de garantie et sa restitution (17.07.2023)](https://www.inc-conso.fr/content/le-depot-de-garantie-et-sa-restitution)
  - [Service Public — Contribution de 50 € pour les procédures civiles depuis le 1er mars 2026 (A18826)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18826)
  - [Service Public — Timbre fiscal pour une procédure civile : exonérations (F33227)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33227)
- Cytowanie: „Zwrot kaucji we Francji (dépôt de garantie): terminy, potrącenia i kara za zwłokę”, PoPolsku.fr, stan informacji na dzień 12.10.2026, https://popolsku.fr/baza-wiedzy/zwrot-kaucji-depot-de-garantie-francja/

---

Krótka odpowiedź: po oddaniu kluczy właściciel ma **1 miesiąc** na zwrot kaucji, jeśli protokół zdawczy (*état des lieux de sortie*) zgadza się z protokołem wejściowym, albo **2 miesiące**, jeśli są różnice. Może potrącić tylko kwoty, które **udokumentuje** (np. fakturą lub kosztorysem), i nie może obciążyć cię za zwykłe zużycie mieszkania. Jeśli spóźni się ze zwrotem, musi dopłacić **10% miesięcznego czynszu bez opłat za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki**. Gdy nie oddaje pieniędzy, wyślij wezwanie listem poleconym, a przy kwocie do 5 000 € spróbuj najpierw bezpłatnej ugody.

## Zakres terytorialny

Zasady dotyczą najmu mieszkania (pustego lub umeblowanego) w **całej Francji metropolitalnej**, łącznie z Korsyką i Alzacją-Mozelą. Departamenty zamorskie są poza zakresem tego poradnika.

## Ile może wynosić kaucja

| Rodzaj najmu | Maksymalna kaucja |
|---|---|
| Mieszkanie **puste** (*logement vide*) | **1 miesiąc** czynszu bez opłat |
| Mieszkanie **umeblowane** (*logement meublé*) | **2 miesiące** czynszu bez opłat |
| **Bail mobilité** (najem mobilny, umeblowany) | kaucja **zabroniona** |
| Czynsz płacony z góry **co kwartał** | kaucja **zabroniona** |

Kwota kaucji musi być wpisana w umowie najmu. Właściciel nie może jej podnieść w trakcie najmu ani przy jego przedłużeniu. Przy podpisaniu umowy może żądać tylko czynszu, kaucji i — jeśli działa agencja — dozwolonych opłat agencyjnych. Inne kwoty są zabronione, nawet jeśli umowa je przewiduje.

## Kiedy właściciel musi oddać kaucję

Termin liczy się **od dnia oddania kluczy** — do rąk właściciela (lub agencji) albo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

- **1 miesiąc** — gdy protokół wyjściowy jest zgodny z wejściowym;
- **2 miesiące** — gdy protokół wyjściowy pokazuje różnice.

Przy oddawaniu kluczy **podaj nowy adres** i swój numer rachunku (RIB). To ważne: bez nowego adresu nie należy ci się kara za zwłokę.

## Co właściciel może potrącić

Kaucja zabezpiecza to, czego nie zrobiłeś jako najemca:

- niezapłacony czynsz lub opłaty;
- drobne naprawy należące do najemcy (*réparations locatives*), których nie wykonałeś;
- szkody w mieszkaniu.

Każde potrącenie musi wynikać z porównania protokołów i być **udokumentowane**: protokołami, zdjęciami, protokołem komornika (*constat de commissaire de justice*), fakturami lub kosztorysami (*devis*) albo wezwaniem do zapłaty zaległości. Możesz zakwestionować potrącenie, jeśli nie jest uzasadnione.

**Zwykłe zużycie z upływem czasu** (*vétusté*) — np. wyblakła farba po kilku latach — **nie obciąża najemcy**.

### Mieszkanie w budynku wspólnoty (copropriété)

Jeśli mieszkanie jest w budynku zarządzanym przez wspólnotę, właściciel może zatrzymać **zaliczkę do 20% kaucji** na rozliczenie opłat. Musi ją uzasadnić. Resztę oddaje w ciągu miesiąca od zatwierdzenia rocznego rozliczenia budynku — chyba że umówicie się na rozliczenie od razu.

## Kara za spóźniony zwrot

Jeśli właściciel nie odda kaucji w terminie, kwota do zwrotu rośnie o **10% miesięcznego czynszu bez opłat za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki**.

**Przykład z Service Public:** kaucja 90 €, czynsz bez opłat 120 €, 5 miesięcy spóźnienia. Kara to 12 € miesięcznie, razem 60 €. Właściciel jest winien 150 €.

Kara **nie przysługuje**, jeśli spóźnienie wynika z tego, że nie podałeś nowego adresu.

## Protokół zdawczy: dlaczego jest tak ważny

- **Protokół wejściowy nie został sporządzony z winy właściciela:** wezwij go na piśmie do jego sporządzenia. Jeśli dalej odmawia, to on musi udowodnić, że mieszkanie było w dobrym stanie, zanim obciąży cię za szkody.
- **Protokół wejściowy nie został sporządzony z twojej winy albo obie strony o nim zapomniały:** zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie. Możesz udowodnić coś przeciwnego, np. protokołem komornika.
- **Nie da się zrobić protokołu wyjściowego polubownie** (ktoś się nie stawia albo odmawia podpisu): protokół sporządza komornik (*commissaire de justice*), a koszt dzielicie po połowie. Komornik musi was wezwać listem poleconym co najmniej 7 dni wcześniej.
- **Właściciel nie stawia się na protokół wyjściowy wyznaczony przez komornika (*commissaire de justice*):** możesz oddać klucze listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Bez protokołu wyjściowego uważa się, że oddałeś mieszkanie w dobrym stanie.

## Nie potrącaj kaucji z ostatniego czynszu

Ostatni czynsz i opłaty musisz zapłacić w całości. „Rozliczenie się kaucją” jest nielegalne. Właściciel może wtedy:

- odmówić wydania pokwitowania czynszu (*quittance*) — a jest ono potrzebne np. do dopłaty do czynszu;
- zablokować pieniądze na twoim koncie (*saisie conservatoire*) bez wyroku sądu;
- pozwać cię o zaległy czynsz i odszkodowanie.

## Co zrobić, gdy właściciel nie oddaje kaucji

1. **Sprawdź termin.** Policz 1 lub 2 miesiące od dnia oddania kluczy.
2. **Wyślij wezwanie do zapłaty** (*mise en demeure*) listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Service Public udostępnia gotowy wzór listu (model R16638). Podaj kwotę kaucji, datę oddania kluczy i karę za zwłokę.
3. **Spróbuj ugody — przy kwocie do 5 000 € to obowiązek** przed pójściem do sądu. Masz trzy możliwości:
   - koncyliator sądowy (*conciliateur de justice*) — bezpłatnie;
   - departamentalna komisja pojednawcza (*commission départementale de conciliation*) — bezpłatnie;
   - mediator (*médiateur*) — płatnie.

   Powyżej 5 000 € możesz od razu iść do sądu, choć ugoda nadal jest możliwa.
4. **Pozew do sądu.** Właściwy jest sędzia ds. ochrony (*juge des contentieux de la protection*) sądu, w którego okręgu leży mieszkanie. Od 1 marca 2026 r. przy wniesieniu sprawy płacisz **50 €** (elektroniczny znaczek skarbowy, *timbre fiscal*, kupowany online); nie płacisz, jeśli masz pomoc prawną z urzędu (*aide juridictionnelle*) albo składasz wniosek o nakaz zapłaty (*injonction de payer*).
5. **Pilnuj terminu: 3 lata** od dnia, w którym kaucja powinna była zostać zwrócona.

Bezpłatnie doradzi ci **ADIL** — departamentalna agencja informacji o mieszkalnictwie.

## Co zrobić, jeśli…

### …mieszkanie sprzedano w trakcie najmu

Kaucję zwraca **nowy właściciel**. Podobnie przy zmianie agencji — kaucję oddaje nowa agencja.

### …właściciel potrącił „za malowanie” po kilku latach najmu

Zapytaj o fakturę lub kosztorys i porównaj protokoły. Jeśli chodzi o zwykłe zużycie (*vétusté*), potrącenie jest nieuzasadnione — napisz o tym w wezwaniu.

### …potrzebujesz pieniędzy na kaucję do nowego mieszkania

Możesz zapytać o zaliczkę **Loca-Pass** z Action Logement albo o pomoc z departamentalnego funduszu **FSL**. Obie formy pomocy mają warunki dochodowe.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady. W sporze z właścicielem skorzystaj z porady ADIL albo prawnika.