# Kupno mieszkania we Francji: compromis czy promesse de vente, 10 dni na odstąpienie, wpłata przy podpisie i warunek kredytu

- Adres: https://popolsku.fr/baza-wiedzy/kupno-mieszkania-compromis-promesse-de-vente-10-dni-francja/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Francja
- Dział: Dom i mieszkanie › Kupno nieruchomości
- Stan informacji na dzień: 13.10.2026
- Zweryfikowano: 13.10.2026
- Ostatnia zmiana: 13.10.2026
- Źródła:
  - [Service Public — Promesse de vente et compromis de vente d'un logement (F2965, vérifié le 10.04.2026)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2965)
  - [Notaires de France — La promesse de vente et le compromis de vente (mis à jour 19.06.2026)](https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-les-etapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente)
- Cytowanie: „Kupno mieszkania we Francji: compromis czy promesse de vente, 10 dni na odstąpienie, wpłata przy podpisie i warunek kredytu”, PoPolsku.fr, stan informacji na dzień 13.10.2026, https://popolsku.fr/baza-wiedzy/kupno-mieszkania-compromis-promesse-de-vente-10-dni-francja/

---

Krótka odpowiedź: przy kupnie mieszkania lub domu we Francji najpierw podpisujesz **umowę przedwstępną** — **promesse de vente** (sprzedający rezerwuje nieruchomość dla ciebie, a ty decydujesz, czy kupisz) albo **compromis de vente** (obie strony są zobowiązane). Jako kupujący prywatny masz **10 dni kalendarzowych na odstąpienie** bez podawania powodu — listem poleconym za potwierdzeniem odbioru — i wtedy odzyskujesz wpłacone pieniądze w całości. Przy podpisie zwykle wpłacasz **5–10% ceny**, najczęściej na konto notariusza. Jeśli kupujesz na kredyt, umowa musi zawierać **warunek uzyskania kredytu** (*condition suspensive de prêt*) — gdy bank odmówi, umowa upada, a pieniądze wracają do ciebie.

## Zakres terytorialny

Poradnik dotyczy **Francji metropolitalnej z Korsyką**. **Alzacja-Mozela** ma odrębność: według Service Public po prywatnym compromis akt notarialny musi zostać sporządzony **najpóźniej w ciągu 6 miesięcy**. **Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem.**

Poradnik nie obejmuje zakupu mieszkania w budowie (*VEFA*) ani szczególnych zasad dla mieszkań we wspólnocie (*copropriété*), gdzie bieg terminu może zależeć od otrzymania dokumentów.

## Promesse czy compromis — różnica

| | **Promesse de vente** (*promesse unilatérale*) | **Compromis de vente** (*promesse synallagmatique*) |
|---|---|---|
| Kto jest zobowiązany | **sprzedający** — rezerwuje nieruchomość tylko dla ciebie; ty masz **opcję** | **obie strony** — sprzedający musi sprzedać, ty musisz kupić |
| Jak długo | zwykle 2–3 miesiące opcji (według notaires.fr) | do aktu notarialnego |
| Wpłata | *indemnité d'immobilisation* | *dépôt de garantie* |
| Rejestracja | **obowiązkowa** w 10 dni (opłata 125 €) albo akt notarialny | nie wymaga rejestracji |

Według notaires.fr compromis jest w praktyce równoznaczny ze sprzedażą — druga strona może dochodzić jej zawarcia w sądzie.

## 10 dni na odstąpienie

Według Service Public (strona sprawdzona 10.04.2026) i notaires.fr:

- **Kto:** kupujący, który **nie jest profesjonalistą**, przy nieruchomości mieszkalnej.
- **Ile:** **10 dni kalendarzowych**.
- **Od kiedy:** od **dnia następnego** po wręczeniu ci umowy za pokwitowaniem albo po **pierwszym awizowaniu** (*première présentation*) listu poleconego z umową.
- **Jak:** **listem poleconym za potwierdzeniem odbioru** do sprzedającego. Nie musisz podawać powodu.
- **Skutek:** odzyskujesz wpłacone kwoty **w całości**.

Przykład z notaires.fr: list z umową wysłany 10. dnia miesiąca, pierwszy raz awizowany 12. — termin liczysz od 13. i upływa **22. dnia o północy**.

**Sprzedający** co do zasady **nie ma** prawa odstąpienia — chyba że umowa przewiduje klauzulę odstępnego (*clause de dédit*).

Jak nadać list polecony, także online: zobacz poradnik [List polecony we Francji](https://popolsku.fr/baza-wiedzy/list-polecony-la-poste-avis-de-reception-lre-francja/).

## Ile wpłacasz przy podpisie

| Umowa | Nazwa wpłaty | Ile (w praktyce) | Co się z nią dzieje |
|---|---|---|---|
| Promesse | *indemnité d'immobilisation* | **5–10%** ceny (Service Public); notaires.fr podaje „zwykle 10%” | zaliczana na cenę przy zakupie; wraca w całości, jeśli nie spełni się warunek (np. kredyt); **przepada na rzecz sprzedającego**, jeśli zrezygnujesz bez uzasadnienia po 10 dniach |
| Compromis | *dépôt de garantie* | **ok. 10%** (Service Public); **5–10%** (notaires.fr) | zablokowana u notariusza, zaliczana na cenę; wraca, jeśli nie spełni się warunek; **przepada**, jeśli zrezygnujesz bez uzasadnienia |

Przy promesse ważnej **dłużej niż 18 miesięcy** wpłata co najmniej **5%** jest obowiązkowa. Pieniądze wpłacasz zwykle **notariuszowi** (jako depozyt), a nie bezpośrednio sprzedającemu.

Procenty to praktyka, a nie ustawowa stawka — kwotę ustalacie w umowie.

## Warunek uzyskania kredytu

Jeśli kupujesz na kredyt:

- umowa przedwstępna **musi** to wskazywać i zawierać **warunek zawieszający** uzyskania kredytu (*condition suspensive d'obtention de prêt*);
- czas na uzyskanie kredytu to **co najmniej 1 miesiąc** od podpisania umowy (przy promesse de vente: od podpisania aktu u notariusza albo od rejestracji umowy prywatnej);
- jeśli bank **odmówi** kredytu, umowa upada, a ty **odzyskujesz wpłacone pieniądze** w całości.

Zachowaj pisemną odmowę banku — będzie dowodem, że warunek się nie spełnił.

## Rejestracja promesse de vente

Według Service Public i notaires.fr promesse unilatérale musi być:

- **aktem notarialnym** albo
- umową prywatną **zarejestrowaną w urzędzie skarbowym** (*service de la publicité foncière et de l'enregistrement*) w ciągu **10 dni** od jej przyjęcia przez kupującego; opłata wynosi **125 €** (płaci kupujący).

Bez tego promesse jest **nieważna**. Uwaga: umowa prywatna podpisana **elektronicznie** nie może zostać zarejestrowana, więc jest nieważna — akt notarialny można podpisać elektronicznie. Przy opcji dłuższej niż **18 miesięcy** wymagany jest akt notarialny.

## Diagnozy techniczne

Do umowy przedwstępnej dołącza się **dokumentację diagnoz** (*dossier de diagnostic technique*). Muszą być ważne w dniu podpisu. Według Service Public:

| Diagnoza | Ważność |
|---|---|
| Azbest (*amiante*) | bez limitu |
| Ołów (*plomb*) | 1 rok |
| Termity | 6 miesięcy |
| Instalacja gazowa (ponad 15 lat) | 3 lata |
| Instalacja elektryczna (ponad 15 lat) | 3 lata |
| Charakterystyka energetyczna (**DPE**) | 10 lat |
| Stan zagrożeń (*état des risques*) | 6 miesięcy |
| Audyt energetyczny | 5 lat |

Diagnozy obowiązują w zależności od wieku budynku i jego położenia — zapytaj notariusza, które dotyczą twojej nieruchomości.

## Kto sporządza umowę

- **Compromis:** strony same, agencja nieruchomości, adwokat albo **notariusz** (akt notarialny).
- **Promesse:** notariusz (akt notarialny) albo umowa prywatna, którą trzeba zarejestrować.

Notaires.fr **zaleca** zlecenie umowy profesjonaliście (notariuszowi lub agentowi), który ma obowiązek informować obie strony. Po umowie przedwstępnej następuje **akt notarialny** sprzedaży (*acte authentique*).

## Co zrobić, jeśli…

### …chcesz się wycofać w ciągu 10 dni

Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru przed upływem terminu. Zachowaj dowód nadania. Wpłacone pieniądze wracają w całości (źródła nie podają terminu zwrotu).

### …bank odmówił kredytu

Poinformuj sprzedającego i notariusza, przekaż pisemną odmowę banku. Warunek się nie spełnił — umowa upada, a zaliczka do ciebie wraca.

### …chcesz się wycofać po 10 dniach bez ważnego powodu

Liczy się z utratą wpłaty (*indemnité d'immobilisation* albo *dépôt de garantie*). Przy compromis sprzedający może też dochodzić zawarcia sprzedaży.

### …nie wiesz, ile kosztuje notariusz

Kosztów notarialnych (*frais de notaire*) nie opisujemy w tym poradniku. W konkretnej sprawie skorzystaj z bezpłatnej porady w lokalnym **ADIL** (agencja informacji o mieszkalnictwie) albo zapytaj notariusza.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady według Service Public (strona sprawdzona 10.04.2026) i notaires.fr (aktualizacja 19.06.2026). W sprawie indywidualnej skontaktuj się z notariuszem albo ADIL.