# État des lieux we Francji: protokół stanu mieszkania przy wprowadzce i wyprowadzce

- Adres: https://popolsku.fr/baza-wiedzy/etat-des-lieux-protokol-stanu-mieszkania-francja/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Francja
- Dział: Dom i mieszkanie › Najem i prawa lokatora › Stan mieszkania (état des lieux)
- Stan informacji na dzień: 11.10.2026
- Zweryfikowano: 11.10.2026
- Ostatnia zmiana: 11.10.2026
- Źródła:
  - [Service Public — État des lieux de sortie pour un bail d'habitation (F33671), vérifié le 10.03.2026](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33671)
  - [ANIL — État des lieux (location vide)](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/location-vide/etat-des-lieux/)
  - [Service Public — Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (F31269), vérifié le 09.06.2026](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31269)
- Cytowanie: „État des lieux we Francji: protokół stanu mieszkania przy wprowadzce i wyprowadzce”, PoPolsku.fr, stan informacji na dzień 11.10.2026, https://popolsku.fr/baza-wiedzy/etat-des-lieux-protokol-stanu-mieszkania-francja/

---

Krótka odpowiedź: **état des lieux** to pisemny protokół stanu mieszkania, sporządzany **dwa razy** — przy odbiorze kluczy (*état des lieux d'entrée*) i przy ich oddaniu (*état des lieux de sortie*). Porównanie obu protokołów decyduje, czy właściciel może potrącić coś z kaucji. Jeśli robicie go razem z właścicielem — jest **bezpłatny**. Protokół wejściowy możesz **uzupełnić w ciągu 10 dni** (ogrzewanie — w pierwszym miesiącu sezonu grzewczego). Gdy jedna strona się nie stawia albo odmawia podpisu, protokół sporządza **komornik** (*commissaire de justice*), a koszt dzielicie po połowie.

## Zakres terytorialny

Zasady dotyczą najmu mieszkania jako głównego miejsca zamieszkania w **całej Francji metropolitalnej**, w tym na Korsyce i w Alzacji-Mozeli. Departamenty zamorskie (inne stawki komornicze) są poza zakresem tego poradnika.

## Co musi zawierać protokół

Protokół robi się **na piśmie** — na papierze albo elektronicznie — przy dobrym oświetleniu. Może to być jeden dokument z kolumnami „przy wejściu” i „przy wyjściu” albo dwa dokumenty o podobnym układzie. Każdy najemca podpisujący umowę dostaje swój egzemplarz (do ręki albo e-mailem).

Obowiązkowe elementy:

- rodzaj protokołu (wejście/wyjście) i data;
- adres mieszkania;
- dane najemcy i właściciela (oraz agencji, jeśli działa w imieniu właściciela);
- **odczyty liczników** wody i energii;
- **klucze** — rodzaj i liczba (także do części wspólnych);
- **dokładny opis stanu każdego pomieszczenia**: podłogi, ściany, sufity, wyposażenie (a w mieszkaniu umeblowanym — każdy mebel);
- podpisy stron;
- przy wyjściu dodatkowo: **twój nowy adres**, data protokołu wejściowego i zmiany od wprowadzki.

Do protokołu można dołączyć **zdjęcia**, szkice, uwagi i zastrzeżenia.

## Protokół wejściowy: jak się zabezpieczyć

1. **Nie spiesz się.** Sprawdź każde pomieszczenie, otwórz okna i szafki, włącz światło, wodę i urządzenia.
2. **Opisuj konkretnie:** zamiast „stan dobry” — „rysa 10 cm na parkiecie przy oknie”, „ślad wilgoci w rogu sufitu w łazience”.
3. **Rób zdjęcia** z datą i dołącz je do protokołu lub zachowaj u siebie.
4. **Wpisz swoje uwagi i zastrzeżenia przed podpisem**, jeśli nie zgadzasz się z opisem. Pamiętaj: jeśli to ty odmówisz sporządzenia protokołu wejściowego, zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie.

### 10 dni na uzupełnienie

Po wprowadzce możesz **w ciągu 10 dni** poprosić właściciela o uzupełnienie protokołu wejściowego o każdą usterkę, którą zauważysz. Dla **ogrzewania** termin trwa przez **pierwszy miesiąc sezonu grzewczego**. Zrób to na piśmie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Jeśli właściciel odmówi, możesz zwrócić się do departamentalnej komisji pojednawczej (*commission départementale de conciliation*, CDC) — listem poleconym. Komisja jest **bezpłatna**.

## Kto płaci za protokół

| Sytuacja | Wejście | Wyjście |
|---|---|---|
| Robicie go razem (ty i właściciel) | bezpłatnie | bezpłatnie |
| Robi go agencja w imieniu właściciela | możesz zapłacić część, maksymalnie **3,03 € za m²** powierzchni mieszkalnej (według ANIL) i nie więcej niż właściciel | **nic** — koszt ponosi właściciel; zapis w umowie, że płaci najemca, jest nieważny |
| Spór — protokół sporządza komornik | koszt **po połowie** | koszt **po połowie** |

### Stawki komornika (od marca 2026 r.)

Stawki są urzędowe (rozporządzenie z 25 lutego 2026 r.), z VAT, dla Francji metropolitalnej:

| Powierzchnia | Protokół | Wezwania | Dojazd | Razem |
|---|---|---|---|---|
| do 50 m² | 132,82 € | 18,06 € | 11,28 € | 162,16 € |
| ponad 50 do 150 m² | 154,74 € | 18,06 € | 11,28 € | 184,08 € |
| ponad 150 m² | 232,12 € | 18,06 € | 11,28 € | 261,46 € |

Sumę dzielicie z właścicielem po połowie. Wysokość opłat możesz bezpłatnie sprawdzić w sekretariacie właściwego sądu.

## Gdy ktoś się nie stawia albo nie chce podpisać

- Każda ze stron może wezwać **komornika** (*commissaire de justice*). Komornik zawiadamia was **listem poleconym co najmniej 7 dni wcześniej**. Jego protokół (*constat locatif*) wiąże obie strony.
- **Właściciel nie przychodzi na protokół wyjściowy u komornika:** możesz oddać klucze **listem poleconym za potwierdzeniem odbioru**. Uważa się wtedy, że oddałeś mieszkanie w dobrym stanie.
- **Najemca nie przychodzi:** właściciel musi zwrócić się do sędziego ds. ochrony (*juge des contentieux de la protection*).

### A jeśli protokołu wejściowego w ogóle nie było?

- **Z winy właściciela** (odmówił): wezwij go na piśmie. Jeśli dalej odmawia, to on musi udowodnić, że mieszkanie było w dobrym stanie, zanim obciąży cię za szkody.
- **Z twojej winy albo obie strony zapomniały:** zakłada się, że dostałeś mieszkanie w dobrym stanie. Możesz udowodnić coś przeciwnego, np. zdjęciami wykonanymi przez komornika.

## Zużycie a uszkodzenie (vétusté)

- **Normalne zużycie** z upływem czasu lub zwykłego używania (*vétusté*), np. starzejąca się farba czy wytarte podłogi, **nie może być potrącone z kaucji**. Nie musisz oddawać mieszkania „jak nowe”.
- **Uszkodzenia** wynikające z niewłaściwego używania — według ANIL np. przypalona wykładzina, dziury w ścianach — oraz przywrócenie stanu po pracach, na które właściciel się nie zgodził, są po twojej stronie.
- W umowie najmu możecie uzgodnić **tabelę zużycia** (*grille de vétusté*), która pomaga rozstrzygać takie spory.

## Protokół wyjściowy a kaucja

Protokół wyjściowy robi się przy oddaniu kluczy, gdy mieszkanie jest już puste. Od tego dnia biegnie termin zwrotu kaucji:

- **1 miesiąc**, jeśli protokół wyjściowy zgadza się z wejściowym;
- **2 miesiące**, jeśli są różnice — kaucja może być wtedy pomniejszona o udokumentowany koszt napraw.

Za spóźnienie właściciel dopłaca **10% miesięcznego czynszu bez opłat** za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki. Pamiętaj, żeby w protokole wyjściowym był twój nowy adres.

## Spór o stan mieszkania

1. **Spróbuj ugody.** Przy sporze do **5 000 €** próba polubowna jest **obowiązkowa** przed sądem: komisja pojednawcza (CDC) albo koncyliator sądowy (*conciliateur de justice*) — bezpłatnie, lub mediator — płatnie. Przy *bail mobilité* CDC nie jest wymieniana — zostaje koncyliator lub mediator.
2. **Sąd.** Sprawę rozpatruje sędzia ds. ochrony (*juge des contentieux de la protection*) sądu właściwego dla mieszkania.
3. **Termin:** **3 lata** od powstania sporu.

Bezpłatnie doradzi ci **ADIL** — departamentalna agencja informacji o mieszkalnictwie.

## Co zrobić, jeśli…

### …agencja chce, żebyś zapłacił za protokół wyjściowy

Odmów. Przy wyjściu najemca nie płaci za protokół sporządzony przez agencję, a zapis w umowie, który mówi inaczej, jest nieważny.

### …po wprowadzce odkryłeś wilgoć albo zepsuty piecyk

Napisz do właściciela w ciągu 10 dni (ogrzewanie — w pierwszym miesiącu sezonu grzewczego) i poproś o dopisanie usterki do protokołu. Zachowaj kopię listu i zdjęcia.

### …właściciel obciąża cię za szkody, z którymi się nie zgadzasz

Porównaj oba protokoły i swoje zdjęcia. Właściciel musi udokumentować każde potrącenie (protokoły, zdjęcia, faktury lub kosztorysy), a zwykłe zużycie nie obciąża najemcy. Poproś o dokumenty na piśmie i skorzystaj z ugody przez CDC lub koncyliatora.

Ten poradnik opisuje ogólne zasady. W konkretnym sporze skorzystaj z porady ADIL albo prawnika.