# Opłaty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Francji: charges locatives, roczne rozliczenie i kto za co płaci

- Adres: https://popolsku.fr/baza-wiedzy/charges-locatives-naprawy-kto-placi-regularyzacja-francja/
- Rodzaj: poradnik
- Region: cała Francja
- Dział: Dom i mieszkanie › Problemy z właścicielem
- Stan informacji na dzień: 12.10.2026
- Zweryfikowano: 12.10.2026
- Ostatnia zmiana: 12.10.2026
- Źródła:
  - [Service Public — Charges locatives (récupérables) : quelles règles ? (F947, vérifié le 15.04.2025)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947)
  - [ANIL — Locataire : qui paie les réparations ? (mis à jour le 16.09.2025)](https://www.anil.org/parole-expert-logement-locataire-qui-paie-les-reparations/)
  - [ANIL — Location vide : les charges](https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/charges/)
  - [ANIL — Location vide : droits et obligations](https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/droits-et-obligations/)
  - [ANIL — Location vide : le bail](https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/bail/)
  - [Service Public — Travaux et réparations dans un logement loué : spory z właścicielem (F2042)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2042)
  - [Service Public — Opłata 50 € przy wszczęciu postępowania od 1.03.2026](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18826)
  - [Service Public — Contribution pour l'aide juridique (50 €) i zwolnienia](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33227)
- Cytowanie: „Opłaty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Francji: charges locatives, roczne rozliczenie i kto za co płaci”, PoPolsku.fr, stan informacji na dzień 12.10.2026, https://popolsku.fr/baza-wiedzy/charges-locatives-naprawy-kto-placi-regularyzacja-francja/

---

Krótka odpowiedź: właściciel może przenieść na ciebie tylko **opłaty z zamkniętej listy** (*charges récupérables*), np. za windę, wodę, ogrzewanie zbiorowe, sprzątanie części wspólnych czy wywóz śmieci. Jeśli płacisz **zaliczki** (*provisions*), właściciel musi je **rozliczyć co najmniej raz w roku**, a **miesiąc wcześniej** przesłać ci zestawienie kosztów. Nadpłatę musi **oddać**. Obie strony mają **3 lata** na upomnienie się o pieniądze. Za **bieżące utrzymanie i drobne naprawy** płacisz ty, a za **duże naprawy, zużycie (vétusté) i wady budynku** — właściciel.

## Zakres terytorialny

Zasady wynikają z francuskiej ustawy o najmie z 6 lipca 1989 r. i obowiązują przy najmie mieszkania jako **głównego miejsca zamieszkania** w całej **Francji metropolitalnej, w tym na Korsyce i w Alzacji-Mozeli**. W mieszkaniach socjalnych (HLM) listę opłat może uzupełniać porozumienie zbiorowe. **Terytoria zamorskie (DOM-TOM) są poza zakresem tego poradnika.**

## Jakie opłaty może przenieść na ciebie właściciel

Lista jest taka sama dla mieszkań pustych i umeblowanych. Obejmuje m.in.:

- **windę** — prąd, obsługę, drobny sprzęt i drobne naprawy (ale **nie** pięcioletni przegląd techniczny);
- **wodę i ogrzewanie zbiorowe** — wodę dla mieszkańców i części wspólnych, energię, utrzymanie liczników, naprawę przecieków na uszczelkach;
- **instalacje indywidualne** — ogrzewanie, ciepłą wodę, rozprowadzenie wody w mieszkaniu;
- **części wspólne wewnątrz budynku** — prąd, środki czystości, koszty personelu sprzątającego;
- **tereny zewnętrzne** — drogi, parkingi, zieleń, place zabaw;
- **podatki i opłaty** — m.in. opłatę za wywóz śmieci (*taxe/redevance d'enlèvement des ordures ménagères*), opłatę kanalizacyjną;
- **dozorcę lub gospodarza domu** — część wynagrodzenia, na określonych warunkach.

Umowę na prąd w samym mieszkaniu zawierasz zazwyczaj **sam/sama**.

## Zaliczki czy ryczałt

| Rodzaj umowy | Jak płacisz opłaty |
|---|---|
| Mieszkanie **puste** (*location vide*) | **zaliczki** (*provisions*, miesięczne lub kwartalne) + **roczne rozliczenie**; ewentualnie płatność według rzeczywistych kosztów. W **kolokacji** możliwy też **ryczałt** |
| Mieszkanie **umeblowane** (*meublé*) | zależnie od umowy: **zaliczki** z rocznym rozliczeniem albo **ryczałt** (*forfait*) |
| **Bail mobilité** | **ryczałt** płacony razem z czynszem |

Przy **ryczałcie** kwota jest wpisana w umowę i **nie podlega rozliczeniu** — właściciel nie może żądać dopłaty, ale też nie oddaje nadwyżki. Ryczałt nie może być rażąco nieproporcjonalny do opłat poprzedniego lokatora i może być corocznie zmieniany na takich zasadach jak czynsz.

## Roczne rozliczenie opłat (régularisation des charges)

- Właściciel porównuje wpłacone zaliczki z **rzeczywistymi kosztami** — **co najmniej raz w roku**.
- **Miesiąc przed** rozliczeniem musi ci przesłać **zestawienie według rodzaju kosztów** i sposób ich podziału między mieszkania.
- Na twoją prośbę musi przekazać podsumowanie kosztów dotyczących twojego mieszkania.
- Przez **6 miesięcy** od wysłania zestawienia musi trzymać **dokumenty (faktury, umowy) do wglądu**.
- **Nadpłata** — właściciel musi ją zwrócić. **Niedopłata** — możesz zostać wezwany/wezwana do dopłaty.

### Gdy rozliczenie przychodzi z dużym opóźnieniem

- Właściciel może rozliczyć opłaty z opóźnieniem, ale sąd może odmówić mu dopłaty, jeśli działał nielojalnie (np. latami ignorował twoje prośby o rozliczenie).
- Jeśli rozliczenia nie zrobiono **do końca roku kalendarzowego następującego po roku**, którego dotyczy, możesz zażądać **rozłożenia dopłaty na 12 miesięcy**. Prośbę wyślij **listem poleconym za potwierdzeniem odbioru**.

### Termin 3 lat

Właściciel ma **3 lata** na żądanie zaległych opłat. Ten sam termin masz ty, gdy chcesz odzyskać **nadpłatę**.

## Kto płaci za naprawy

### Lokator: bieżące utrzymanie i drobne naprawy

Według ANIL do ciebie należą m.in.:

- **ściany, sufity, podłogi i wykładziny** — bieżące utrzymanie;
- **okna, drzwi i okiennice** — drobne naprawy;
- **instalacja wodna, grzewcza i sanitarna** — drobne naprawy i utrzymanie;
- **elektryka** — gniazdka, włączniki, żarówki;
- prywatny ogród, taras, rynny (w tym udrażnianie odpływów);
- w mieszkaniu umeblowanym — sprzęty wymienione w umowie (np. pralka, okap, lodówka) w zakresie bieżącego utrzymania;
- **szkody z niewłaściwego użytkowania** — przypalona wykładzina, dziury w ścianach, szkody wyrządzone przez zwierzęta, a także szkody spowodowane przez ciebie lub twoich gości.

**Kocioł:** jeśli masz indywidualny piec (gazowy, olejowy, na drewno), musisz zlecać jego **przegląd raz w roku**. Zachowaj zaświadczenie.

### Właściciel: duże naprawy, zużycie i wady

- **duże naprawy i naprawy konstrukcyjne**;
- naprawy wynikające z **naturalnego zużycia** (*vétusté*) — np. wymiana zużytej podłogi;
- naprawy wynikające z **wad budowlanych** (np. wadliwa instalacja elektryczna);
- naprawy spowodowane **siłą wyższą** (np. zalanie z zewnątrz);
- w mieszkaniu umeblowanym — naprawa lub wymiana zepsutego sprzętu, który dostarczył właściciel.

Właściciel musi zapewnić **mieszkanie przyzwoite i w dobrym stanie** (*logement décent*). Przed pracami w twoim mieszkaniu musi cię uprzedzić.

**Wskazówka:** do umowy najmu musi być dołączona **nota informacyjna** (*notice d'information*) o prawach i obowiązkach stron i sposobach rozwiązywania sporów. Sprawdź ją, zanim zaczniesz spór o konkretną naprawę.

## Co zrobić, jeśli…

### …rozliczenie opłat wydaje ci się zawyżone

1. Poproś właściciela na piśmie o **zestawienie kosztów** i wgląd w **faktury** — właściciel musi trzymać je do twojej dyspozycji przez 6 miesięcy od wysłania zestawienia kosztów.
2. Sprawdź, czy rozliczenie nie obejmuje kosztów spoza listy (np. przeglądu windy co 5 lat, dużych remontów).
3. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, skontaktuj się z **ADIL** swojego departamentu — to bezpłatna porada prawna w sprawach mieszkania. Możesz też bezpłatnie zwrócić się do **koncyliatora sądowego** (*conciliateur de justice*).

### …nie stać cię na jednorazową dopłatę

Poproś właściciela o rozłożenie dopłaty na raty. Jeśli właściciel nie rozliczył opłat do końca roku kalendarzowego następującego po roku, którego dotyczą, możesz **zażądać** rozłożenia dopłaty na 12 rat listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

### …właściciel nie chce wykonać naprawy, która do niego należy

1. Opisz usterkę i poproś o naprawę **na piśmie**, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dołącz zdjęcia.
2. Nie wstrzymuj samowolnie płacenia czynszu — to może skończyć się sprawą o zaległości.
3. Jeśli po **2 miesiącach** nie ma odpowiedzi albo właściciel odmawia, możesz bezpłatnie zwrócić się do **departamentalnej komisji pojednawczej** (*commission départementale de conciliation*, CDC) albo do **koncyliatora sądowego** (*conciliateur de justice*). Możesz też — bez konieczności przechodzenia przez CDC — skierować sprawę do sędziego ds. ochrony (*juge des contentieux de la protection*) w sądzie (*tribunal judiciaire*), który może nakazać prace, obniżyć czynsz albo zawiesić jego płatność do czasu wykonania prac, a także przyznać odszkodowanie. Od 1 marca 2026 r. przy wszczęciu sprawy w sądzie płacisz **50 €** (elektroniczny znaczek skarbowy, *timbre fiscal*, kupowany online); nie płacisz, jeśli masz pomoc prawną z urzędu (*aide juridictionnelle*). Jeśli dostajesz dopłatę do czynszu, CAF może przy mieszkaniu niespełniającym norm wstrzymać jej wypłatę właścicielowi. Bezpłatnie doradzi ci **ADIL**.

### …właściciel żąda opłat za coś, co wynika ze zużycia

Naturalne zużycie (*vétusté*) obciąża właściciela. Powołaj się na to na piśmie i zachowaj protokół stanu mieszkania (*état des lieux*) z wprowadzenia — to główny dowód stanu lokalu.

Ten poradnik opisuje zasady ogólne. Szczegóły zależą od twojej umowy najmu i rodzaju mieszkania — w razie wątpliwości skorzystaj z bezpłatnej porady ADIL.